Economie immobilière. Aide-mémoire : brièvement, le plus important

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table des matières

L'immobilier comme objet d'investissement
Types de biens immobiliers et leur classification
Caractéristiques de l'immobilier en tant que marchandise
Cycle de vie des objets immobiliers
Caractéristiques du marché immobilier
Base juridique du marché immobilier
Le marché immobilier dans le cadre du marché financier
Intervenants dans le processus de financement immobilier
Propriété d'un bien immobilier
Types de transactions immobilières
Investissement immobilier
Le régime et le contenu des contrats de transactions immobilières
Origine de l'hypothèque
L'émergence et le développement des prêts hypothécaires en Russie
Caractéristiques du prêt hypothécaire
Hypothèque (nantissement) du logement
Conclusion d'un contrat de prêt hypothécaire
Enregistrement d'État de l'hypothèque
Caractéristiques de l'hypothèque des entreprises
Caractéristiques de l'hypothèque des terrains
Opérations avec habitation
Privatisation et location de locaux d'habitation
Estimation immobilière dans une économie de marché
Types de valeur immobilière
Types de valeurs non marchandes
Principes d'évaluation immobilière
Processus d'évaluation immobilière
Approche comparative de l'évaluation immobilière
Approche des coûts
Méthodes d'estimation pour l'approche par les coûts
Dépréciation
Application de l'approche des coûts
Les principales dispositions de l'approche par les revenus
Analyse des revenus et dépenses
Application de l'approche des revenus au financement immobilier
Estimation foncière
Analyse de l'utilisation la meilleure et la plus efficace des terres
Catégories de terres
Législation foncière et relations foncières en Russie
Utilisation des terrains urbains
Enregistrement cadastral
Méthodes d'évaluation foncière
La forêt comme bien immobilier
Rapport d'évaluation immobilière
Droits et obligations de l'expert. Responsabilité de l'évaluateur
Enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers
La procédure d'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci
Formes de régulation étatique du marché immobilier
Principes de base de la fiscalité immobilière
Taxe sur la propriété des particuliers
Impôt sur les sociétés
Taxe foncière
Assurance immobilière
Gestion de la propriété
Gestion du marché immobilier

1. L'immobilier comme objet d'investissement

К immobilier peut être attribuée au terrain et aux objets qui y ont été créés : bâtiments, structures, objets de construction en cours.

En Russie, sous le règne de Pierre Ier, le terme "biens immobiliers et mobiliers" est apparu pour la première fois dans le décret du 23 mars 1714 "Sur l'ordre d'héritage en biens mobiliers et immobiliers". À cette époque, l'immobilier comprenait : les terres, les terres, les maisons, les usines, les usines, les magasins de commerce, ainsi que les minéraux et autres structures (par exemple, les mines, les ponts, les barrages)

Du point de vue économique, l'immobilier est considéré comme un actif corporel, un outil avec lequel vous pouvez gagner un revenu, comme un objet d'investissement. En Russie, il existe une division des biens en meubles et immeubles Selon l'art. 130 du Code civil de la Fédération de Russie (Code civil de la Fédération de Russie) "l'immobilier comprend les parcelles de terrain, les parcelles de sous-sol, les objets aquatiques isolés et tout ce qui est fermement lié à la terre, c'est-à-dire les objets qui ne peuvent être déplacés sans dommages disproportionnés à leur destination, y compris les forêts, les plantations vivaces, les bâtiments, les structures. L'immobilier comprend également les navires aériens et maritimes soumis à l'immatriculation de l'État, les bateaux de navigation intérieure et les objets spatiaux.

Signes de l'immobilier en tant qu'objet d'investissement:

1) le bien est immeuble, il ne peut être déplacé sans causer de dommages à l'objet ;

2) il existe un lien physique et juridique fort avec la terre

3) chaque unité immobilière est unique en termes de caractéristiques physiques et d'attractivité d'investissement ;

4) la propriété ne peut être volée ou endommagée de quelque manière que ce soit ;

5) la valeur des biens immobiliers est actuellement très élevée ;

6) l'accès à des informations complètes et fiables sur les transactions est faible ;

7) durabilité de l'objet d'investissement ;

8) la perte de biens de consommation ou le transfert de valeur dans le processus de production se produit progressivement à mesure qu'il s'use ;

9) la capacité de satisfaire le besoin d'espace résidentiel et autre d'une personne est déterminée par l'utilité du bien immobilier;

10) les nouvelles constructions affectent particulièrement la valeur des terrains, bâtiments et structures adjacents ;

11) la valeur de l'immobilier augmente progressivement (au fil du temps) ;

12) certains risques sont inhérents à l'immobilier - il s'agit du risque de dégradation physique sous l'influence de facteurs naturels ou anthropiques, du risque d'accumulation d'usure fonctionnelle et externe, du risque financier lié aux conditions de location ;

13) immobilier, un portefeuille d'investissement doit être constamment géré afin de percevoir des revenus ;

14) les transactions nécessiteront un niveau de coûts très élevé ;

15) il est nécessaire de se conformer aux procédures établies par l'État lors de certains types de transactions (par exemple, l'achat de terrains, de bâtiments, de structures).

2. Types de biens immobiliers et leur classification

Le rôle social de l'immobilier est la satisfaction de tous les besoins humains (psychologiques, physiologiques, intellectuels).

Il existe trois grands types de biens immobiliers - est terrains, logements et locaux non résidentiels.

La base de la propriété est la terre.

Terre - c'est un facteur fondamental dans toute activité commerciale qui est directement ou indirectement impliquée dans la production de biens ou la prestation de services

Le terrain est subdivisé en :

1) les terrains destinés à la construction ou à d'autres fins d'utilisation ;

2) complexes naturels destinés à leur exploitation (gisements, etc.)

Logement - Il s'agit d'un bâtiment avec toutes les commodités, conçu pour l'habitation humaine.

Le logement peut être : élite, typique, banlieue urbaine, etc.

L'immobilier est hétérogène dans sa composition, sa capacité à répondre aux différents besoins humains et dans ses fonctions.

L'immobilier est subdivisé sur une base fonctionnelle en résidentiel et non résidentiel.

Les biens non résidentiels sont divisés en biens immobiliers industriels, commerciaux, récréatifs, institutionnels, motels, hôtels et biens immobiliers à usage mixte.

L'immobilier industriel s'entend des bâtiments industriels, des usines en activité, des entrepôts.

propriété récréative destiné aux loisirs - il s'agit d'installations situées sur le territoire des stations balnéaires, des stades, des clubs, des piscines et d'autres installations destinées au divertissement.

Immobilier institutionnel - ce sont des bâtiments pour les autorités gouvernementales ou municipales, des hôpitaux, des sanatoriums et d'autres fonctions à usage spécial.

Propriété à usage mixte - il s'agit d'une combinaison des types de biens immobiliers répertoriés.

Types de biens immobiliers selon le degré de préparation à l'exploitation:

1) installations mises en service ;

2) les bâtiments qui nécessitent des réparations majeures ou une reconstruction ;

3) construction en cours.

Selon le degré de reproductibilité sous forme naturelle, l'immobilier se distingue :

1) non reproductible - ce sont des gisements minéraux;

2) reproductible - ce sont des structures, des bâtiments. Selon le degré de spécialisation, il y a :

1) spécialisées : raffineries chimiques et pétrolières ; musées et autres bâtiments appartenant à la culture.

2) non spécialisé - il s'agit d'autres biens immobiliers pour lesquels il existe une demande d'investissement sur le marché libre.

Selon la nature de l'utilisation, l'immobilier est nécessaire pour l'habitation, les activités commerciales, les besoins agricoles, les usages particuliers (écoles, églises).

Selon le but de la propriété, il est destiné aux entreprises, à la résidence du propriétaire, en tant qu'investissement, pour le développement et le développement, en tant que stock de marchandises, pour la consommation de ressources actuellement épuisées.

3. Caractéristiques de l'immobilier en tant que marchandise

L'objet de toute transaction (achat-vente, gage, etc.) est immobilier - un produit qui satisfait divers besoins, certaines caractéristiques qualitatives et quantitatives.

L'immobilier comprend des terrains, des objets séparés, c'est-à-dire quelque chose qui est étroitement lié à la terre

La propriété a un certain nombre de propriétés.

1. Utilitaire. Les objets immobiliers doivent satisfaire les besoins du propriétaire en matière d'espace de production ou d'espace d'habitation, de respect de l'environnement ou de confort des locaux dans un lieu donné ou pour une certaine durée.

2. Fondamentalité. Dans des conditions normales, les biens immobiliers ne peuvent pas être perdus, brisés ou volés.

3. Durabilité. Selon le matériau de construction des structures principales (murs, fondations, sols), les objets immobiliers sont divisés en six groupes avec des durées de vie standard de 15 à 150 ans. Les entreprises étant des ensembles immobiliers, elles sont généralement toujours créées pour une durée indéterminée.

4. Stationnarité. Les objets immobiliers sont étroitement liés à la terre, leur mouvement est irréaliste sans causer de dommages à l'objet en question. Si la terre est considérée comme une marchandise, alors on peut dire que la quantité de terre offerte sur le marché est limitée par nature.

5. Unicité. Chaque propriété est unique et possède des propriétés individuelles (certaines) qui sont uniques à cette propriété et la distinguent des autres propriétés.

Trois caractéristiques qui distinguent le marché immobilier des autres marchés :

1) un niveau très élevé de coûts associés à la recherche du bon produit et de la bonne contrepartie de la transaction ;

2) le délai de vente des biens sur le marché immobilier est beaucoup plus long que sur les autres marchés ;

3) un nombre limité de biens pouvant satisfaire les besoins de l'acheteur et, par conséquent, le nombre d'acheteurs pour les vendeurs de ce produit est limité. Cette limitation conduit à la formation de prix individuels.

6. Contrôlabilité. Toute (toute) propriété qui génère un profit nécessite une gestion. La gestion immobilière est la mise en œuvre des réparations, la maintenance préventive, la fourniture des services publics, le contrôle de la réception des paiements, etc.

7. Réglementation détaillée des transactions immobilières par les organismes publics, les gouvernements locaux. Cela s'explique par le fait que le bien fait partie de l'infrastructure et que son utilisation affecte les intérêts de nombreuses personnes physiques et morales.

8. Tendance à la hausse constante de la valeur. La valeur de l'immobilier en tant que marchandise a augmenté régulièrement au fil du temps en raison de la rareté de l'immobilier et d'autres facteurs.

9. Liquidité Sur le marché immobilier, la faible liquidité des biens contribue à un niveau élevé de coûts pour le vendeur et l'acheteur, qui se forment dans les conditions de la transaction.

4. Cycle de vie des objets immobiliers

Les objets immobiliers subissant des modifications économiques, physiques, juridiques au cours de leur existence, toute chose immobilière (à l'exception des terrains) subit les étapes du cycle de vie:

1) formation - il s'agit d'une construction, c'est-à-dire la création d'une nouvelle entreprise, l'achat ou l'attribution d'un terrain ;

2) exploitation - comprend l'exploitation et le développement, c'est-à-dire l'expansion, la réorganisation ou la reconstruction

3) cessation d'existence c'est la démolition, la destruction naturelle ou la liquidation.

Le cycle de vie d'un bien immobilier acquis à des fins commerciales, du point de vue du propriétaire de ce bien immobilier, peut être répété avec le nouveau propriétaire du même bien immobilier jusqu'à la fin de la vie de l'objet. Le cycle de vie est constamment soumis à certains modèles, selon G. Harrison - c'est le terme de la période physique, économique, chronologique et de la période restante de la vie économique.

Le terme de la vie physique d'un objet fait référence au moment où il est possible de vivre ou de travailler dans un bâtiment ou une structure existante. Cet indicateur peut être standard, calculé, réel et augmenter en raison de l'amélioration des conditions ou de la modernisation. Si l'objet immobilier est démoli, le terme de la vie physique se termine.

La durée de vie économique comprend la période pendant laquelle l'objet peut être utilisé, en recevant - tout en profitant, ces améliorations contribuent à la valeur de l'objet. Si les améliorations apportées n'apportent pas une certaine contribution à la valeur du bien du fait de sa vétusté, alors sa vie économique s'arrête là.

L'âge chronologique s'entend comme la période qui s'est écoulée depuis le jour où le bien a été mis en service jusqu'à la date de son évaluation.

L'âge effectif est basé sur l'évaluation de l'apparence de l'objet immobilier, de son état technique, des facteurs économiques qui affectent le coût total de l'objet.

Âge effectif - c'est l'âge correspondant à un certain état physique de l'objet et tenant compte de la possibilité de sa mise en œuvre.

La durée de vie typique est appelée durée de vie standard.

Durée de vie normale - il s'agit de la durée de vie des bâtiments ou ouvrages, qui est définie par des textes réglementaires.

sous vie économique restante les immeubles comprennent la période allant de la date de son évaluation à la fin de sa vie économique. Cette période est utilisée par un évaluateur pour estimer les revenus futurs. La durée de vie économique restante de l'objet est augmentée par sa modernisation ou sa réparation.

Toutes les étapes ci-dessus du cycle de vie et de la vie des objets immobiliers sont interconnectées. Afin de mettre en œuvre des mesures adéquates qui assureront une augmentation de la rentabilité de la propriété et de sa sécurité, le propriétaire d'un bien immobilier doit tenir compte du fait que la propriété se trouve à un certain stade (n'importe lequel) du cycle de vie.

5. Caractéristiques du marché immobilier

Le marché immobilier désigne l'ensemble des relations qui se créent autour des opérations avec l'immobilier. Le marché immobilier est un certain domaine d'investissement de l'argent dans le système de relations économiques qui se pose dans les transactions immobilières et dans l'immobilier.

La segmentation immobilière s'entend comme la division de l'immobilier en certains groupes homogènes d'indicateurs.

Le marché immobilier peut être divisé selon les critères suivants :

1) caractéristique géographique. Il comprend les types de marchés immobiliers suivants : urbain, local, régional, mondial et national ;

2) par type d'objet. Il s'agit de marchés de bâtiments, structures, entreprises, locaux et autres objets ;

3) but fonctionnel. Marchés des bâtiments industriels, résidentiels, bâtiments et locaux non industriels ;

4) selon le degré de préparation à l'exploitation, les marchés des installations existantes, constructions en cours, constructions neuves ;

5) par type de participants : vendeurs et acheteurs individuels, revendeurs, entreprises commerciales, municipalités ;

6) par type d'opérations : achat et vente, location, droits réels, hypothèque ;

7) affiliation sectorielle : installations industrielles, bâtiments publics et installations agricoles ;

8) par mode de propriété : équipements publics et municipaux, équipements privés ;

9) mode de réalisation des transactions : marché primaire et secondaire, organisé et non organisé, traditionnel et informatisé, boursier et de gré à gré.

Les principaux segments du marché immobilier sont le marché du logement, le marché foncier et le marché non résidentiel. Le marché du logement est divisé en :

1) le parc de logements urbains, qui, à son tour, est subdivisé en logements de mauvaise qualité, logements typiques, maisons de planification améliorées, bâtiments de l'ère stalinienne et logements d'élite ;

2) le marché du logement de banlieue, sa formation est associée à la suppression des restrictions à la construction individuelle de banlieue.

Le marché des locaux non résidentiels. Sur ce marché, le nombre de transactions est bien moindre, mais en raison du coût très élevé de l'immobilier, il est attractif pour les personnes travaillant sur ce marché.

Terre - il fait partie intégrante de tout objet immobilier.

Caractéristiques du marché immobilier :

1) localité ;

2) faible interchangeabilité des objets ;

3) fluctuations saisonnières des prix ;

4) les transactions doivent être soumises à l'enregistrement de l'État ;

5) investissement dans l'immobilier.

En Russie, le marché immobilier a commencé à prendre forme après l'introduction au début des années 1990 du droit à la propriété privée de biens immobiliers et à la privatisation, à cet égard, l'État n'est pas devenu le seul propriétaire de biens immobiliers.

Les marchés des différentes régions de l'immobilier ont des différences significatives. Ces différences sont dues à des conditions économiques ou naturelles, le cadre juridique régional, qui est formé par les autorités locales.

6. Base juridique du marché immobilier

Législation dans le domaine de l'immobilier - il s'agit d'un ensemble de lois et d'autres actes juridiques normatifs par lesquels les organes de l'État peuvent établir, modifier ou annuler les normes juridiques pertinentes.

Dans le domaine de l'immobilier, les droits et intérêts sont divisés en privés et publics.

Les droits publics comprennent :

1) le droit d'imposer, c'est-à-dire l'impôt foncier ;

2) le droit d'aliéner des biens immobiliers pour les besoins publics contre rémunération;

3) le droit du pouvoir policier - restrictions établies par la société pour protéger ses propres intérêts (l'introduction de restrictions dans le domaine de la circulation, de la construction, etc.) ;

4) le droit de rapporter la propriété au trésor. Par exemple, les biens appartenant à un certain propriétaire peuvent devenir la propriété de l'État après le décès du propriétaire dans les cas suivants si le propriétaire n'a pas d'héritiers légaux, s'il n'a pas pris soin du testament à l'avance.

Les droits privés comprennent :

1) la possibilité de posséder les biens de personnes physiques ou morales ;

2) droit de propriété à vie ;

3) les droits immobiliers conformément à la loi. Il existe trois groupes dans lesquels

sources de droit:

1) des lois fédérales et d'autres actes juridiques réglementaires ont été adoptés dans le domaine de l'immobilier ;

2) les lois et autres actes juridiques réglementaires des entités constitutives de la Fédération de Russie ;

3) les lois sur l'autonomie locale et les actes juridiques réglementaires locaux.

La base juridique pour le développement de toute la législation russe est la Constitution de la Fédération de Russie, qui a le pouvoir suprême et un impact direct. Tous les actes juridiques existants et adoptés doivent être pleinement conformes à la Constitution de la Fédération de Russie.

Les principes énoncés dans la Constitution de la Fédération de Russie déterminent la gestion légale et civilisée de l'immobilier en Russie. La constitution garantit "l'unité de l'espace économique, la libre circulation des biens, des services et des ressources financières, le soutien à la concurrence et la liberté de l'activité économique", tandis que "les formes de propriété privée, étatique, municipale et autres sont reconnues et protégées". "Chacun a le droit de posséder des biens, de les posséder, d'en faire usage et d'en disposer tant individuellement qu'en commun avec d'autres personnes." Selon l'art. 36 et 40 de la Constitution de la Fédération de Russie, les citoyens et leurs associations ont le droit d'avoir des terres en propriété privée, chacun a droit au logement.

Le Code civil de la Fédération de Russie (Code civil de la Fédération de Russie) contient un certain nombre de sections qui régissent les relations dans le domaine de la gestion immobilière en tant qu'objet unique, y compris les relations liées aux transactions immobilières, telles que l'échange, le don, la vente , bail, etc...

7. Le marché immobilier dans le cadre du marché financier

La propriété - c'est un actif financier. Il est créé en investissant du capital et du travail humain.Le développement immobilier est coûteux et, par conséquent, il devient nécessaire d'attirer des fonds empruntés, etc.En relation avec ce qui précède, marché de l'immobilier - c'est l'un des secteurs du marché financier

Un système économique complexe, qui comprend un ensemble de certaines procédures et institutions visant à l'interaction des acheteurs et des vendeurs, est le marché financier.

sous marché financier comprendre la sphère de manifestation des relations économiques naissantes dans la répartition de la valeur créée et sa mise en œuvre par l'échange d'argent contre des actifs financiers.

Comme l' actifs financiers sont des valeurs d'investissement et de trésorerie. L'instrument de formation des fonds sont les titres, l'argent, les dépôts, le capital emprunté (prêt), les métaux et pierres précieux, l'immobilier

Caractéristiques du marché financier :

1) la valeur d'utilité de l'actif financier est comptabilisée selon la méthode de la vente ;

2) le processus de vente d'un actif financier passe par la création de certaines institutions financières ;

3) soutien financier au processus de consommation et d'investissement en créant les conditions pour l'accumulation du capital et son emprunt ;

4) l'impact sur la circulation monétaire résultant de la création de conditions propices au mouvement continu de l'argent.

Marché financier - c'est un système de marchés indépendants séparés.

Tous les marchés sont interconnectés. Un même actif financier peut devenir une marchandise sur plusieurs marchés. Le marché immobilier est l'une des composantes les plus importantes du marché financier. La partie du marché financier dans laquelle s'effectue la redistribution du capital emprunté garanti par le nantissement d'un bien immobilier est appelée marché des capitaux hypothécaires. En Europe occidentale, environ 70% des prêts sont garantis par l'immobilier, tandis que sur le marché du logement - plus de 90%.

La Fédération de Russie a un système de prêt hypothécaire très peu développé.

En Russie, les fonds empruntés sont assez chers et les ressources nationales sont concentrées sur les prêts aux transactions d'exportation-importation, les transactions de change et les transactions avec des titres à haut rendement.

Actuellement, le risque d'investir dans l'immobilier est élevé en raison de sa faible liquidité et de la longue période de récupération des fonds investis.

L'État gère le processus d'activation des investissements sur le marché immobilier, favorise l'attraction de fonds pour la reconstruction, la modernisation ou la création de nouvelles immobilisations. Le marché des titres publics absorbe les ressources financières et, de ce fait, elles deviennent chères.

Il existe une relation entre le marché immobilier et le marché financier. Les investissements dans l'immobilier augmentent - le marché se relance, diminue - le marché se calme. Les prêteurs et les investisseurs sont limités par l'instabilité économique. Le soutien du gouvernement est nécessaire pour stimuler le financement de l'investissement immobilier.

8. Intervenants dans le processus de financement immobilier

Les participants au processus de financement immobilier comprennent les autorités gouvernementales locales et fédérales, les institutions financières, les investisseurs, etc. Les relations économiques et juridiques qui se créent entre les participants au processus de financement immobilier sont assurées soit par l'État, soit par des organismes publics. L'État est propriétaire de nombreux biens immobiliers. Il contrôle et constate le respect des règles et de certaines normes étroitement liées au fonctionnement du marché immobilier ; réglemente le développement urbain et l'enregistrement des droits de propriété sur certains objets immobiliers ; établit des avantages ou impose des restrictions à l'investissement dans l'immobilier.

Prêteurs - Ce sont des institutions financières qui fournissent des capitaux aux investisseurs qui ne disposent pas de fonds suffisants.

Investisseurs peuvent être des personnes physiques et morales qui achètent des biens immobiliers et les maintiennent dans un état utilisable. Les investisseurs décident quel projet, quand et combien investir

Il existe deux types d'investisseurs :

1) des investisseurs actifs sont engagés dans la construction ou la financent, développent l'objet ou le gèrent ;

2) les investisseurs passifs ne font que financer le projet et y participer davantage.

Tous les acteurs du marché immobilier peuvent

regroupés en trois groupes :

1) vendeurs. Les vendeurs peuvent être des citoyens, des entreprises, des étrangers propriétaires d'objets immobiliers ;

2) acquéreurs-investisseurs, ils placent des emprunts, des fonds propres sous forme de capital et assurent la répartition ciblée du capital ; 3) les participants professionnels sont des entreprises d'infrastructure qui assurent le fonctionnement du marché conformément aux normes établies. Les acteurs du marché immobilier ce sont des intermédiaires professionnels qui vendent des biens immobiliers : courtiers, cabinets d'avocats, courtiers, agents immobiliers, marchands, compagnies d'assurances, personnes habilitées.

Agent immobilier - une personne engagée dans des activités entrepreneuriales sur le marché immobilier, tout en effectuant divers types de transactions avec des biens immobiliers et des droits sur ceux-ci. Les agents immobiliers ne vendent que leurs services.

Actuellement, le chiffre clé du marché immobilier est développement, qui exerce des activités liées à la gestion d'un projet d'investissement dans le domaine de l'immobilier. Développeur - un organisateur qui transforme le terrain pour son nouvel usage.

L'activité du développeur peut être divisée en trois étapes :

1) au stade initial, la possibilité de mettre en œuvre le projet est analysée ;

2) à la deuxième étape, un plan de mise en œuvre du projet est élaboré ;

3) à la troisième étape, la mise en œuvre du projet d'investissement a lieu.

Le promoteur essaie d'organiser la création du bien de manière à récupérer toutes les ressources qui ont été investies dans ce bien. En fin de compte, son objectif principal est de tirer profit de la vente de l'objet.

9. Propriété de biens immobiliers

Le droit de propriété sur un bien immobilier s'entend comme le droit d'une certaine personne de posséder, de disposer et d'utiliser un bien dans son propre intérêt.

La possession fait référence à la capacité de posséder une certaine chose. Le droit de propriété ne peut être exercé que conformément à la loi. L'exploitation légale d'un bien et l'encaissement de bénéfices ou de biens utiles est le droit d'utiliser

Le droit de disposition est compris comme offrant au propriétaire la possibilité d'accomplir certaines actions qui déterminent légalement le sort futur de la propriété.

Le contenu juridique des droits de propriété est une combinaison des facteurs ci-dessus.

La loi fixe les principales caractéristiques de l'acquisition ou de la cessation de la propriété d'un bien. L'utilisation, la possession ou la cession d'un bien dépend de la propriété dans laquelle il se trouve, c'est-à-dire la propriété d'un citoyen ou d'une personne morale, la propriété d'un sujet de la Fédération de Russie ou la propriété de la Fédération de Russie, etc.

Les types de biens qui peuvent également appartenir uniquement à la municipalité ou à l'État sont déterminés par la loi. Les droits des propriétaires sont protégés par l'État.

Selon l'art. 213 du Code civil de la Fédération de Russie, tout bien peut appartenir à des citoyens et à des personnes morales, à l'exception de certains types de biens qui, conformément à la loi, ne peuvent appartenir à des citoyens ou à des personnes morales.

Les organisations commerciales et non commerciales sont propriétaires des biens qui leur sont transférés à titre d'apports des fondateurs, ainsi que des biens acquis par ces personnes morales à d'autres titres.

Selon l'art. 214 du Code civil de la Fédération de Russie La propriété de l'État dans la Fédération de Russie est la propriété détenue par le droit de propriété de la Fédération de Russie et la propriété détenue par le droit de propriété des entités constitutives de la Fédération de Russie - républiques, territoires, régions , villes d'importance fédérale, régions autonomes, districts autonomes. La terre et les autres ressources naturelles sont la propriété de l'État.

L'article 217 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que les biens de l'État ou des municipalités peuvent être transférés par leur propriétaire à la propriété de citoyens et de personnes morales de la manière prescrite par les lois sur la privatisation des biens de l'État et des municipalités.

Lors de la privatisation des biens de l'Etat et des communes, les dispositions prévues par le présent Code réglementant la procédure d'acquisition et de déchéance du droit de propriété s'appliquent, sauf dispositions contraires des lois sur la privatisation.

La propriété commune joue un rôle particulier, puisqu'il devient nécessaire de déterminer la part de chaque propriétaire dans la propriété d'un bien appartenant à deux ou plusieurs personnes.

La loi prévoit la formation de la copropriété, elle se produit lorsque plus de deux personnes entrent en propriété d'un bien qui n'est pas divisé sans en changer la destination.

10. Types de transactions immobilières |

Accord - Il s'agit d'une action d'une personne morale ou physique visant à établir, modifier ou mettre fin à des droits et obligations civils.

Faire une affaire - il s'agit de la signature de documents sur des actions visant à établir, mettre fin ou modifier des relations juridiques entre des personnes physiques ou morales, ainsi que sur le transfert de documents bancaires de titres, d'argent d'une personne à une autre.

Chaque transaction a un but légal, qui s'appelle une raison (cause). La cause doit être légale et exécutoire. La transaction est réputée réalisable si les conditions suivantes sont remplies :

1) la transaction est conclue par des citoyens capables ;

2) la transaction a été faite sur la base de la volonté consciente des parties et vise un résultat spécifique ;

3) la transaction est réalisée conformément aux objectifs qui répondront aux activités statutaires.

Les transactions peuvent être divisées en plusieurs types :

1) par nombre de côtés : unilatéral, bilatéral, multiface

2) selon la forme : notarié; en écriture simple.

Tous les formulaires doivent être enregistrés dans le registre national ;

3) au moment de l'événement : réel; officiel;

4) sous l'obligation des parties : remboursable; gratuit;

5) par la certitude des obligations réciproques des parties lors de la conclusion d'une transaction : communicatif - le volume, le niveau et la relation des obligations mutuelles sont spécifiquement définis ; conditionnel - l'émergence et l'extinction des obligations dépendent d'une condition dont la survenance n'est pas connue à l'avance;

6) selon la conclusion : conclu personnellement ; conclu au porteur par procuration ;

7) lieu d'exécution : transactions sur le marché organisé (concurrence, enchères) ; transactions sur le marché non organisé;

8) selon la légalité du contenu : valide; non valide.

Les transactions sont déclarées nulles si elles ne sont pas conformes aux exigences de la loi. Les transactions invalides sont de deux types : nulles et annulables, c'est-à-dire absolument et relativement invalides.

Une transaction annulable est invalidée par une décision de justice.

Void est invalide dès le début de sa commission.

La restitution entraîne la reconnaissance de l'invalidité.

Il existe les types de restitution suivants :

1) bilatéral - lorsque chacune des parties restitue à l'autre tout ce qu'elle a acquis dans le cadre de l'opération en espèces ou en nature ;

2) unilatéral - lorsque tout ce qui est exécuté n'est rendu qu'à la partie de bonne foi, et que le second le transfère à l'État.

Selon l'art. 131 du Code civil de la Fédération de Russie, toutes les transactions immobilières sont soumises à l'enregistrement par l'État, qui constitue la seule preuve de l'existence de droits immobiliers, de la restriction de ces droits, de leur survenance, de leur transfert et de leur résiliation. Le non-respect de ces exigences entraîne la nullité de l'opération, indépendamment de sa reconnaissance comme telle par le tribunal.

11. Investissement immobilier

Le marché immobilier est étroitement lié à l'activité d'investissement. Les investissements sont réalisés sur les marchés immobiliers primaires et secondaires

Investissements - épargne accumulée par un investisseur qui est investie dans l'acquisition d'un bien et qui a le potentiel de générer un revenu ou un autre résultat utile.

L'activité d'investissement est l'exécution par un investisseur d'actions visant à investir son épargne accumulée ou les fonds levés de l'extérieur dans l'acquisition d'un bien immobilier, qui à l'avenir apportera un revenu à l'investisseur.

Il existe des différences dans les marchés immobiliers régionaux, qui sont causées par les caractéristiques économiques, naturelles, sociales et politiques des différentes régions, il existe des différences dans l'attractivité des investissements régionaux. Pour prendre des décisions d'investissement, un investisseur potentiel doit analyser les informations sur le climat d'investissement dans la région. Facteurs entravant le développement du marché immobilier : décalage entre le coût élevé de l'immobilier et les capacités financières des acquéreurs ; manque de ressources d'investissement à long terme pour attirer l'immobilier.

Les principaux objectifs des investisseurs immobiliers sont

1) réception de revenus en espèces ;

2) les plus-values dues à une augmentation de la valeur des biens immobiliers due aux variations des prix du marché pour le développement ou la reconstruction d'installations ;

3) exploitation à long terme de l'installation

4) percevoir les revenus de la revente de l'objet à la fin de la période de détention.

Il existe trois principaux domaines d'investissement dans l'immobilier : le logement, les terrains et les biens immobiliers qui généreront des revenus à l'avenir.

Si vous investissez dans des terrains, vous dépendez fortement de facteurs externes, c'est-à-dire des décisions des autorités locales, des facteurs économiques, de l'écologie, des modifications de la législation foncière.

L'investissement dans le logement génère des flux de trésorerie grâce à la hausse des prix des maisons. Une forte demande de logements est liée à un problème de logement aigu, car à l'heure actuelle, l'afflux de réfugiés ne fait qu'augmenter et, par conséquent, cette direction d'investissement est prometteuse et attrayante.

Si investir dans l'immobilier génère des revenus, cette direction est la plus rentable.

Les méthodes d'investissement dans le marché immobilier sont directes et indirectes :

1) droit - il s'agit de l'acquisition d'un bien immobilier aux enchères dans le cadre d'un contrat de gré à gré ;

2) indirect - est l'achat de titres de sociétés spécialisées dans les placements immobiliers.

Les investissements dans l'immobilier sont à long terme.

Les sources et le montant des investissements dans l'immobilier sont affectés par le taux d'intérêt bancaire, le retour sur investissement attendu, la politique fiscale dans le domaine de l'investissement, les taux d'inflation et le degré de risque de l'investissement dans l'immobilier.

En Russie, le logement est l'investissement le plus attractif, mais son coût dépasse souvent les revenus de la majeure partie de la population russe, donc un prêt à long terme est nécessaire et le système de prêt hypothécaire n'est pas bien développé.

12. Régime et contenu des contrats de transactions immobilières

En droit civil, un contrat est un accord entre deux ou plusieurs personnes, qui vise à établir, modifier ou mettre fin à des droits et obligations civils.

Accord - c'est une relation de droit civil; est un document qui précise le contenu de la transaction, celle-ci est conclue par écrit

Le contrat permet de prendre en compte les principales caractéristiques qui surgissent dans la relation des parties pour coordonner leurs intérêts individuels. Le contrat permet de créer des garanties légales pour ses participants.

Il existe les types de contrats suivants :

1) contrats remboursables, leur essence réside dans le fait que chacune des parties au contrat reçoit un avantage : droits ou biens

2) à titre gratuit, il s'agit notamment des contrats de donation, d'héritage, etc. ;

3) consensuelles, elles ne nécessitent que l'accord des parties ;

4) réel, pour eux le transfert effectif de propriété, qui fait l'objet du contrat, est suffisant ;

5) le contrat définitif permet d'investir les parties d'obligations et de droits qui viseront à atteindre les buts qui les intéressent ;

6) un accord préliminaire, il aide les parties à conclure un accord futur ou à s'entendre sur certaines de ses conditions ;

7) un contrat ouvert, il s'engage sur les termes essentiels ;

8) un contrat est dit divisible s'il contient plusieurs obligations indépendantes les unes des autres, sinon un contrat indivisible est conclu.

La construction structurelle des contrats peut varier en fonction des conditions. Mais presque tous les contrats comportent 10 sections ou plus : détails du contrat, objet du contrat, préambule, objet du contrat, durée du contrat, conditions de transfert de biens immobiliers, prix du contrat et procédure de règlement, droits et obligations des les deux parties, dispositions finales.

Selon le Code civil de la Fédération de Russie Art. 427 prévoit la possibilité d'utiliser des clauses contractuelles exemplaires qui ne lient pas les parties et peuvent être appliquées volontairement par celles-ci.

Le contrat commence par le nom, suivi du numéro, du lieu et de la date de sa signature. La date de conclusion est la date à laquelle le contrat entre en vigueur.

Préambule - il s'agit d'une partie introductive qui contient des informations sur les parties entrant en relations contractuelles, leur statut juridique, en indiquant les noms abrégés et complets.

La variété des conditions incluses dans les contrats immobiliers est regroupée en trois groupes : essentielles, ordinaires et occasionnelles.

Les conditions nécessaires à la conclusion d'une transaction contractuelle portant sur un bien immobilier et exprimant sa nature sont dites essentielles.

Les conditions qui déterminent certaines questions de relations contractuelles qui découlent des spécificités du type de contrat sont appelées supplémentaires.

Les conditions aléatoires sont des clauses qui ne deviennent juridiquement effectives que lorsqu'elles sont incluses dans le contrat.

Le type de contrat, le type et la variété des biens immobiliers sont indiqués dans l'objet du contrat.

13. Origine de l'hypothèque

Hypothèque - le mot est du grec ancien, qui se traduit par "fondation", "gage" (Dictionnaire de l'Antiquité. M., 1989, p. 230). Son émergence a été déterminée par l'émergence de la propriété privée et principalement foncière. Ces processus ont été le plus activement développés dans la Grèce antique, ce qui était une condition préalable au développement de la loi sur le gage. Ainsi, lorsque des biens mobiliers ont été mis en gage, ils ont été transférés dans la possession du créancier et sont restés avec lui jusqu'au paiement de la dette. En cas de non-paiement de la dette, le créancier les vendait pour satisfaire ses créances.

Le système de prêt hypothécaire fait partie intégrante de tout système développé de droit privé, depuis l'époque de la Rome antique et de la Grèce antique. Le rôle des prêts hypothécaires ne cesse de croître, car l'état de l'économie est actuellement insatisfaisant. Un système hypothécaire bien pensé et efficace peut aider à réduire l'inflation et à résoudre les problèmes économiques et sociaux.

Origine de l'hypothèque. Selon les historiens, la toute première mention de l'hypothèque tombe au VIe siècle. avant JC e. En Grèce, le mot « hypothèque » signifiait la responsabilité du débiteur envers le créancier par certains biens fonciers. À la limite d'un certain terrain, qui appartenait au débiteur, si une obligation était établie, un pilier était placé, appelé "hypothèque". Les dettes du propriétaire du terrain étaient marquées sur ce pilier. Plus tard, au lieu de piliers, des livres spéciaux ont été utilisés, appelés «hypothèques». Dans la Grèce antique, les formes originales d'hypothèques fournissaient de la publicité: toute personne intéressée pouvait vérifier l'état de la propriété foncière.

Dans la Grèce antique, l'institution de l'hypothèque est apparue, elle a eu une très grande influence sur le développement du droit civil romain, elle a développé plusieurs formes de sécurité patrimoniale, qui sont devenues plus tard le fondement du développement ultérieur de l'institution du gage. Fiducia était la forme originale de gage dans la Rome antique, son essence est que le débiteur, afin de garantir sa dette, pouvait transférer n'importe quel bien en la possession ou la propriété du créancier, et le créancier devait restituer ce bien au débiteur après ce dernier a payé sa dette. Par la suite, pygnus est apparu. Avec le pingus, la propriété était transférée en possession temporaire jusqu'au paiement de la dette.

Le créancier n'avait le droit de vendre indépendamment l'objet du gage que lorsque le débiteur retarde l'exécution de son obligation. Le droit romain a accepté l'hypothèque, qui a été développée en Grèce, comme une forme de gage, avec elle il n'était pas nécessaire de donner la propriété mise en gage en possession du créancier gagiste.

En Russie, pour la première fois, le concept d '«hypothèque» a été introduit en 1992 par la loi de la Fédération de Russie «On Pledge», qui garantissait la possibilité d'une hypothèque comme moyen de garantir les obligations.

14. L'émergence et le développement des prêts hypothécaires en Russie

Les premiers actes de gage en Russie sont apparus aux XIIIe-XIVe siècles, et les normes législatives - à la fin du XIVe ou au début du XVe siècle. dans la Charte judiciaire de Pskov. À cette époque, une nouvelle forme de gage est apparue dans le droit russe, qui était assortie de garanties pour les créanciers et permettait l'utilisation de biens gagés au lieu d'intérêts sur un prêt.

en Russie à la fin du XVIIe siècle. un système de prêt hypothécaire à la noblesse a été formé, une banque pour la noblesse a été réorganisée, le capital de la Noble Bank a augmenté, la taille des prêts, la durée d'octroi des prêts et des garanties supplémentaires ont été fournies pour la préservation des biens pour leur propriétaires. En 1787, la State Loan Bank est créée, elle est proche de la banque hypothécaire standard

A la fin du XVIIIème siècle. en Russie, il y a eu une émission de nouveaux titres - des obligations hypothécaires.

Dans le 14ème siècle la procédure d'enregistrement d'un gage a été déterminée par le Règlement sur la partie notariale, qui a reçu force de loi le 1866 avril 31, et le Règlement approuvé par le Ministère de la Justice le 1891 mai XNUMX, qui a déterminé la procédure de maintien de la registre des actes de servitude.

Fin XIX - début XX siècles. le processus de prêt garanti par des terrains que l'emprunteur allait acquérir se poursuivait activement.

De 1922 à 1961 en Russie, le Code civil de la RSFSR était en vigueur ; conformément à l'art. 85 gage - c'est le droit de créance, il permet au créancier, en cas de manquement du débiteur à l'obligation, d'obtenir le règlement de la créance par priorité sur les autres créanciers aux dépens de la valeur du bien gagé.

L'enregistrement des biens immobiliers est régi par la loi fédérale du 21.07.1997 juillet XNUMX "sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci". La réalisation des droits de la banque en vertu de l'hypothèque est possible dans le cadre de la loi "sur les procédures d'exécution".

En 1998, la loi fédérale "sur les hypothèques" a été adoptée.

Selon l'art. 2 de la loi ci-dessus "Une hypothèque peut être constituée pour garantir une obligation en vertu d'un contrat de prêt, en vertu d'un contrat de prêt ou d'une autre obligation, y compris une obligation fondée sur l'achat et la vente, la location, le contrat, un autre accord, causant un préjudice, sauf disposition contraire prévue par la loi fédérale" . Le contrat hypothécaire est conclu conformément aux règles générales du Code civil de la Fédération de Russie sur la conclusion des contrats. Un prêt est un type de contrat de prêt.

Avec l'émergence de la loi "sur le nantissement immobilier", une garantie hypothécaire est apparue, qui circule librement sur le marché. Une sûreté hypothécaire est enregistrée, elle certifie le droit du propriétaire de l'utiliser en vertu d'une obligation monétaire, qui est garantie par l'hypothèque du bien spécifié dans le contrat d'hypothèque, sans présenter d'autre preuve de l'existence de l'obligation et du droit de gage.

15. L'hypothèque comme moyen de garantir les obligations

Selon la loi "sur les hypothèques" (article 5), les biens immobiliers spécifiés à l'art. 130 du Code civil de la Fédération de Russie, dont les droits sont enregistrés de la manière établie pour l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers, y compris

1) les terrains, à l'exception des terrains visés à l'art. 63 de la loi fédérale ;

2) entreprises, bâtiments, structures et autres biens immobiliers utilisés dans les activités entrepreneuriales ;

3) les immeubles d'habitation, appartements et parties d'immeubles d'habitation et d'appartements, constitués d'une ou plusieurs pièces isolées ;

4) datchas, abris de jardin, garages et autres bâtiments de consommation ;

5) les bateaux aériens et maritimes, les bateaux de navigation intérieure et les objets spatiaux.

La garantie d'une hypothèque résidentielle doit répondre aux exigences suivantes :

1) avoir une cuisine et une salle de bain séparées des autres maisons ou appartements ;

2) il doit y avoir un chauffage électrique, à vapeur ou à gaz, qui assurera l'alimentation en chaleur du logement;

3) doit être alimenté en eau chaude et froide dans la salle de bain et la cuisine ;

4) la plomberie, les portes, les fenêtres et le toit doivent être en bon état.

Le contrat d'hypothèque précise l'objet de l'hypothèque, les résultats de l'évaluation de sa valeur, l'essence et la durée d'exécution du contrat garanti par l'hypothèque.

L'accord définit l'objet de l'hypothèque avec le nom, l'emplacement et la description. L'évaluation de l'objet de l'hypothèque est déterminée conformément à la loi "Sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie" par accord entre le débiteur hypothécaire et le créancier hypothécaire.

Un contrat hypothécaire est soumis à l'enregistrement de l'État dès son entrée en vigueur. Le contrat doit être notarié.

Une hypothèque garantit les créances du créancier gagiste dans la mesure où elles existent au moment où elles sont satisfaites aux dépens du bien mis en gage.

Le nantissement de biens immobiliers est séparé en une catégorie distincte, appelée "hypothèque". Les avantages de l'immobilier en tant qu'objet de garantie par rapport aux autres objets de garantie sont les suivants :

1) la valeur des biens immobiliers hypothéqués peut augmenter en fonction du niveau d'inflation ;

2) une bonne incitation pour le débiteur à remplir ses obligations est le danger réel de perdre des biens.

L'immobilier peut être utilisé comme garantie si le prêt est à long terme et d'un montant important, car l'immobilier est durable et sa valeur est très élevée. On peut prévoir une augmentation de la valeur des biens immobiliers.

Un prêt à long terme est constitué en garantie avec le transfert au créancier gagiste des biens gagés : métaux précieux et produits dérivés de ceux-ci, garantis par des sûretés fiables, dont le cours est particulièrement stable. Dans la pratique mondiale, la majorité des prêts à long terme sont émis sur la garantie d'un bien immobilier. L'hypothèque devient le moyen le plus prioritaire d'assurer le respect des obligations en Russie.

16. Caractéristiques du prêt hypothécaire

Hypothèque - c'est un gage immobilier.

Hypothèque - Il s'agit d'un prêt garanti par un bien immobilier.

Prêts hypothécaires - Il s'agit d'un prêt garanti par un bien immobilier.

Il est possible de créer un système de prêts hypothécaires basé sur le développement des marchés des capitaux hypothécaires primaires et secondaires.

Composition du marché primaire des capitaux hypothécaires : 1) prêteurs - ils fournissent des capitaux d'emprunt ; 2) les emprunteurs-investisseurs achètent un bien immobilier

à des fins d'utilisation ou d'investissement dans des activités commerciales.

Marché secondaire - est le processus d'achat et de vente de titres hypothécaires émis sur le marché primaire. Offrir aux créanciers principaux la possibilité de vendre la garantie hypothécaire principale et d'accorder un autre prêt sur les revenus perçus sur le même marché - telle est la tâche principale du marché secondaire des capitaux hypothécaires.

Le prêteur peut disposer du bien à sa discrétion, si l'emprunteur ne rembourse pas le prêt, c'est l'avantage du prêt hypothécaire. L'immobilier est durable et son prix est stable.

L'attraction de ressources financières sur la base d'une hypothèque a connu le plus grand développement sur le marché immobilier, car la valeur de l'immobilier ne correspond pas aux capacités financières des acheteurs potentiels, mais un prêt reçu pour l'achat d'un bien immobilier peut servir de garantie - une obligation de la rembourser.

Le principal problème des prêts hypothécaires est le manque de ressources financières à long terme. Les dépôts privés peuvent devenir une source de fonds à long terme.

En 1998, la crise financière et économique qui s'est produite a entraîné une baisse des revenus réels de la population et dévalué leur épargne, et a contribué à l'exode des dépôts privés vers la Sberbank. L'un des problèmes est d'évaluer la solvabilité d'un emprunteur potentiel en fonction de ses revenus réels.

Le revenu officiel des emprunteurs potentiels est faible, car la part du secteur souterrain de l'économie est très importante, ce qui rend difficile pour les banques commerciales de prendre des décisions de prêt. Une politique fiscale bien pensée de l'État en matière de prêts hypothécaires à la population permettra de faire sortir les revenus réels de "l'ombre".

Le développement du système de crédit hypothécaire est la principale direction pour éliminer le déséquilibre observé entre le coût élevé de l'immobilier et les capacités financières de la majorité de la population. Les hypothèques peuvent financer la plupart des transactions immobilières dans de nombreux pays. Un prêt à long terme à faible taux d'intérêt accélérera le processus d'acquisition d'un logement par la population. Actuellement, la population est obligée de mettre de côté des fonds pour l'achat d'un logement en totalité pendant très longtemps. Les approches traditionnelles de l'évaluation immobilière sont largement utilisées lors de la prise de décisions sur le financement d'investissements immobiliers, lors de la détermination de la valeur des objets utilisés comme garantie pour les prêts hypothécaires.

17. Hypothèque (nantissement) du logement

Le processus d'hypothèque est régi par la loi fédérale "Sur l'hypothèque (nantissement de biens immobiliers)" (telle que modifiée par les lois fédérales n° 30.12.2004-FZ du 216 décembre XNUMX).

Dans le cadre d'un contrat de gage immobilier (contrat hypothécaire), une partie - créancier hypothécairequi est créancier d'une obligation garantie par une hypothèque, a le droit de recevoir satisfaction de ses créances pécuniaires à l'égard du débiteur au titre de cette obligation sur la valeur du bien immobilier mis en gage de l'autre partie - gage prédominance sur les autres créanciers du constituant du gage, avec les exceptions prévues par la loi fédérale.

Le constituant du gage peut être le débiteur de l'obligation garantie par l'hypothèque, ou une personne ne participant pas à cette obligation (tiers).

La propriété sur laquelle l'hypothèque a été établie reste entre les mains du débiteur hypothécaire en sa possession et de son utilisation.

A un gage immobilier né sur la base d'une loi fédérale lors de la survenance des circonstances qui y sont spécifiées, les règles relatives au gage né en vertu d'un contrat hypothécaire s'appliquent en conséquence, sauf disposition contraire de la loi fédérale.

Une hypothèque peut être établie en garantie d'une obligation en vertu d'un contrat de prêt, d'un contrat de prêt ou d'une autre obligation, y compris une obligation fondée sur la vente, la location, le contrat, un autre accord ou des dommages, sauf disposition contraire de la loi fédérale.

Les obligations garanties par une hypothèque sont soumises à la comptabilité du créancier et du débiteur, s'il s'agit de personnes morales, conformément à la procédure établie par la législation de la Fédération de Russie sur la comptabilité.

L'hypothèque garantit le paiement au créancier hypothécaire du montant principal de la dette en vertu du contrat de prêt ou d'une autre obligation garantie par l'hypothèque en totalité ou dans la partie prévue par le contrat d'hypothèque.

Une hypothèque constituée pour garantir l'exécution d'un contrat de prêt ou un contrat de prêt avec condition de paiement d'intérêts assure également le paiement au créancier (prêteur) des intérêts qui lui sont dus pour l'utilisation du prêt (fonds empruntés).

Si le contrat d'hypothèque précise le montant total fixe des créances du créancier hypothécaire garanties par l'hypothèque, les obligations du débiteur envers le créancier hypothécaire au-delà de ce montant ne sont pas considérées comme garanties par l'hypothèque.

En vertu d'un contrat hypothécaire, un bien immobilier peut être mis en gage, dont les droits sont enregistrés conformément à la procédure établie pour l'enregistrement par l'État des droits sur un bien immobilier et des transactions avec celui-ci, y compris:

1) parcelles de terrain ;

2) les entreprises, ainsi que les bâtiments, structures et autres biens immobiliers utilisés dans les activités commerciales ;

3) les immeubles d'habitation, appartements et parties d'immeubles d'habitation et d'appartements, constitués d'une ou plusieurs pièces isolées ;

4) datchas, abris de jardin, garages et autres bâtiments de consommation ;

5) les bateaux aériens et maritimes, les bateaux de navigation intérieure et les objets spatiaux.

Une partie de la propriété, dont la division en nature est impossible sans en changer la destination (chose indivisible), ne peut faire l'objet d'une hypothèque indépendante.

18. Conclusion d'un contrat hypothécaire

La procédure de conclusion d'un contrat hypothécaire est définie dans la loi fédérale "Sur l'hypothèque (nantissement immobilier)" (telle que modifiée par les lois fédérales n° 30.12.2004-FZ du 216 décembre XNUMX).

Le contrat hypothécaire est conclu conformément aux règles générales du Code civil de la Fédération de Russie sur la conclusion de contrats et aux dispositions de la loi n° 216 susmentionnée.

Le contrat hypothécaire précise l'objet de l'hypothèque, son évaluation, l'essence, l'importance et la durée d'exécution de l'obligation garantie par l'hypothèque.

L'objet de l'hypothèque est déterminé dans le contrat en indiquant son nom, sa localisation et une description suffisante pour identifier cet objet.

Le contrat d'hypothèque précise le droit en vertu duquel le bien faisant l'objet de l'hypothèque appartient au constituant du gage, et le nom de l'organisme qui procède à l'enregistrement public des droits immobiliers et des transactions avec celui-ci, qui a enregistré ce droit de le gageur.

L'évaluation de l'objet de l'hypothèque est déterminée conformément à la législation de la Fédération de Russie par accord entre le débiteur hypothécaire et le créancier hypothécaire, sous réserve des exigences de l'article 67 de la loi fédérale "sur l'hypothèque" en cas d'hypothèque, et est indiquée dans le contrat hypothécaire en termes monétaires.

Lorsque des biens de l'État et des municipalités sont hypothéqués, leur évaluation est effectuée conformément aux exigences établies par la loi fédérale ou de la manière déterminée par celle-ci.

Dans le cas d'un nantissement d'un bien immeuble en cours, propriété de l'Etat ou de la commune, la valeur vénale de ce bien est évaluée.

Une obligation garantie par une hypothèque doit être mentionnée dans le contrat d'hypothèque avec indication de son montant, des motifs de survenance et du délai d'exécution. Dans les cas où cette obligation est fondée sur un contrat quelconque, les parties à ce contrat, la date et le lieu de sa conclusion doivent être indiqués. Si le montant de l'obligation garantie par l'hypothèque doit être déterminé à l'avenir, le contrat d'hypothèque doit indiquer la procédure et les autres conditions nécessaires à sa détermination.

Si l'obligation garantie par l'hypothèque est soumise à exécution partielle, le contrat d'hypothèque doit indiquer les modalités (périodicité) des versements concernés et leurs montants, ou des conditions permettant de déterminer ces montants.

Si les droits du créancier gagiste conformément à l'art. 13 de la loi fédérale "sur les hypothèques" sont certifiés par une hypothèque, cela est indiqué dans le contrat d'hypothèque, à l'exception des cas où une hypothèque est émise dans une hypothèque en vertu de la loi.

Un contrat hypothécaire est conclu par écrit et est soumis à l'enregistrement de l'État.

Le non-respect des règles relatives à l'enregistrement par l'État d'un contrat hypothécaire entraîne sa nullité. Un tel accord est considéré comme nul et non avenu.

Le contrat hypothécaire est considéré comme conclu et entre en vigueur à partir du moment de son enregistrement par l'État.

Lorsqu'un contrat hypothécaire est inclus dans un prêt ou un autre contrat contenant une obligation garantie par une hypothèque, les exigences établies pour un contrat hypothécaire doivent être respectées en ce qui concerne la forme et l'enregistrement officiel de ce contrat.

19. Enregistrement par l'État d'une hypothèque

Conformément aux lois fédérales du 29 juin 2004 n° 58-FZ et FZ "sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie et la reconnaissance de certains actes législatifs de la Fédération de Russie comme invalides dans le cadre de la mise en œuvre de mesures visant à améliorer Administration publique" et la loi fédérale du 30 décembre 2004 n ° 216-FZ "sur l'hypothèque (gage de propriété)" l'hypothèque est soumise à l'enregistrement de l'État dans le registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci. L'enregistrement par l'État d'une hypothèque est effectué à l'emplacement de la propriété qui fait l'objet de l'hypothèque. L'enregistrement public d'une hypothèque est effectué sur la base d'une demande conjointe du débiteur hypothécaire et du créancier hypothécaire.

Pour l'enregistrement d'une hypothèque par l'État, les éléments suivants doivent être soumis :

1) le contrat d'hypothèque et sa copie ;

2) les documents spécifiés dans le contrat d'hypothèque en tant que pièces jointes ;

3) un document confirmant le paiement de la taxe d'État ;

4) autres documents requis pour l'enregistrement par l'État d'une hypothèque conformément à la législation de la Fédération de Russie sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci.

L'enregistrement par l'État d'une hypothèque est effectué sans soumettre de demande distincte et sans payer de frais d'État. L'enregistrement par l'État d'une hypothèque en vertu de la loi est effectué simultanément avec l'enregistrement par l'État du droit de propriété d'une personne. Les droits du créancier hypothécaire en vertu d'une hypothèque peuvent être attestés par une hypothèque.

La demande d'inscription au registre de l'État d'un gage immobilier qui garantit des créances constituant une couverture hypothécaire, dont la part dans la copropriété est constatée par un certificat de participation hypothécaire, est présentée par le gestionnaire de la couverture hypothécaire. Pour l'enregistrement par l'État d'un gage immobilier qui garantit les créances constituant une telle couverture hypothécaire, en plus des autres documents requis conformément à la loi fédérale "sur les sûretés hypothécaires" et la loi fédérale "sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et Transactions with It", les documents suivants sont soumis :

1) licence pour gérer la couverture hypothécaire ;

2) les règles de gestion fiduciaire de la couverture hypothécaire.

Une hypothèque doit être enregistrée dans un délai d'un mois à compter de la date de réception des documents nécessaires à son enregistrement par l'organisme qui procède à l'enregistrement public des droits.

La date d'enregistrement par l'État d'une hypothèque est le jour où l'hypothèque est enregistrée dans le registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci. Les inscriptions au registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec celui-ci sont effectuées dans l'ordre déterminé sur la base des dates de réception de tous les documents nécessaires par l'organisme qui tient ledit registre.

Pour l'enregistrement par l'État d'un contrat hypothécaire et d'une hypothèque en tant que restriction (charge) des droits sur un bien immobilier, la taxe d'État est payée une fois pour toutes ces actions dans le montant et de la manière établis par la législation de la Fédération de Russie sur les impôts et frais.

20. Caractéristiques de l'hypothèque des entreprises

Selon la loi fédérale "Sur l'hypothèque (nantissement immobilier)", lorsqu'une entreprise est hypothéquée en tant qu'ensemble immobilier, le droit de gage s'étend à tous les biens qui y sont inclus. L'hypothèque d'un immeuble ou d'une construction n'est autorisée qu'avec l'hypothèque simultanée sous le même contrat du terrain sur lequel se trouve cet immeuble ou cette construction, ou d'une partie de ce terrain qui fournit fonctionnellement l'objet mis en gage, ou du droit de louer ce parcelle ou sa partie correspondante appartenant au constituant du gage.

Le droit de gage ne s'applique pas au droit d'usage permanent du terrain sur lequel se trouve l'entreprise, le bâtiment ou la construction, appartenant au constituant du gage.

Le transfert d'une entreprise en hypothèque est autorisé avec le consentement du propriétaire des biens liés à l'entreprise, ou d'un organisme autorisé par lui.

Si l'objet de l'hypothèque est une entreprise, les biens mis en gage comprennent les actifs corporels et incorporels liés à cette entreprise, notamment les bâtiments, les équipements, les stocks, les matières premières, les produits finis, les créances, les droits exclusifs.

La composition des biens afférents à l'entreprise transférée à l'hypothèque et l'appréciation de sa valeur sont déterminées sur la base d'un inventaire complet de ces biens. L'acte d'inventaire, le bilan et la conclusion d'un commissaire aux comptes sur la composition et la valeur des biens liés à l'entreprise sont des annexes obligatoires au contrat d'hypothèque.

Une hypothèque d'entreprise peut garantir une obligation dont le montant n'est pas inférieur à la moitié de la valeur des biens liés à l'entreprise.

L'hypothèque de l'entreprise garantit une obligation financière à remplir au plus tôt un an après la conclusion du contrat d'hypothèque.

Le constituant du gage a le droit de vendre, d'échanger, de louer, de prêter des biens liés à l'entreprise transférée à l'hypothèque et de disposer autrement du bien spécifié, ainsi que d'apporter des modifications à la composition de ce bien, si cela n'entraîne pas une diminution dans le total spécifié dans le contrat d'hypothèque, la valeur des biens liés à l'entreprise, et ne viole pas non plus les autres conditions du contrat d'hypothèque.

Si le créancier gagiste de l'entreprise ne prend pas de mesures pour assurer la sécurité des biens mis en gage, l'utilisation inefficace de ces biens, ce qui peut entraîner une diminution de la valeur de l'entreprise, le créancier gagiste a le droit de saisir le tribunal avec un demande d'exécution anticipée de l'obligation garantie par l'hypothèque ou introduction d'un contrôle hypothécaire sur les activités du constituant du gage.

Si le constituant du gage ne s'acquitte pas de l'obligation garantie par l'hypothèque de l'entreprise, la saisie du bien mis en gage ne peut être prononcée que par décision de justice.

L'acheteur, qui a acquis une entreprise lors d'une vente aux enchères publiques, transfère les droits et obligations du propriétaire de l'entreprise liés à cette dernière à partir du moment de l'enregistrement par l'État de la propriété du bien acquis.

21. Caractéristiques de l'hypothèque foncière

La terre est l'objet de garantie le plus fiable, car elle ne s'use pas avec le temps et sa valeur ne cesse de croître.

Dans le contrat hypothécaire, si un terrain est hypothéqué, il est nécessaire d'indiquer l'objet du contrat hypothécaire, son essence, le coût estimé, la durée et le montant de l'exécution des obligations garanties par l'hypothèque. Des copies des dessins des limites de la parcelle, qui ont été émises par la commission des ressources foncières et de la gestion foncière, sont jointes au contrat d'hypothèque. Dans le contrat, l'objet de l'hypothèque doit être décrit de manière à ce que son emplacement et son nom puissent être facilement établis.

La loi hypothécaire autorise le gage

1) si les terrains appartiennent à des citoyens et à des personnes morales ;

2) si les terrains sont prévus pour le jardinage, l'horticulture, la construction d'un garage ou d'un chalet d'été

3) parcelles familiales de parcelles subsidiaires personnelles ;

4) terrains sur lesquels des bâtiments et des structures ont déjà été construits ;

5) les terrains en propriété commune, indivis ou partagée qui ont été attribués en nature.

L'hypothèque doit fournir des créances dans la mesure où elle a au moment de sa satisfaction - il s'agit d'intérêts, de dommages-intérêts, de pénalités, de retard dans l'exécution ou de mauvaise exécution des obligations, et surtout - le remboursement des frais du créancier hypothécaire résultant de saisie du bien mis en gage et sa vente .

Il n'est pas permis d'hypothéquer une partie d'un terrain dont la superficie est inférieure à la taille minimale établie par les règlements des entités constitutives de la Fédération de Russie et les règlements des gouvernements locaux pour les terrains à diverses fins et autorisés utilisation.

Lorsqu'un terrain est hypothéqué, le droit de gage s'étend aux installations ou immeubles du constituant du gage construits ou en cours de construction sur le terrain.

Un terrain acquis à l'aide de fonds de crédit d'une banque ou d'un autre organisme de crédit ou de fonds provenant d'un prêt ciblé fourni par une autre personne morale pour l'acquisition de ce terrain est considéré comme nanti à partir du moment de l'enregistrement par l'État de la propriété de l'emprunteur de ce terrain.

Le créancier gagiste en vertu de ce gage est une banque ou un autre organisme de crédit ou une autre personne morale qui a accordé un prêt ou un prêt ciblé pour l'acquisition d'un terrain ou le droit de louer un terrain.

L'évaluation d'un terrain est effectuée conformément à la législation régissant les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie.

La valeur de garantie d'un terrain mis en gage dans le cadre d'un contrat d'hypothèque est établie par accord entre le débiteur hypothécaire et le créancier gagiste.

Le contrat hypothécaire est considéré comme conclu et entre en vigueur à partir du moment de son enregistrement par l'État. L'enregistrement est effectué exclusivement à l'emplacement du terrain dans certaines limites de la ville ou du district.

22. Opérations avec habitation

Dans le secteur du logement, l'immobilier comprend les biens immobiliers avec des droits établis de propriété, de disposition et d'utilisation dans les limites de la propriété, qui comprennent : les terrains et les bâtiments résidentiels construits dessus qui ont des locaux non résidentiels et résidentiels, des dépendances, des espaces verts ; bâtiments résidentiels - locaux résidentiels dans ces maisons et autres bâtiments de l'appartement, qui conviennent tous à la résidence permanente ou temporaire; structures avec des éléments de l'infrastructure d'ingénierie du secteur du logement. Dans le secteur du logement, les biens immobiliers peuvent appartenir à des propriétaires privés, étatiques, municipaux, collectifs et autres

Le motif des transactions avec des locaux d'habitation est l'acquisition de la propriété ou du droit d'utiliser ces locaux.

Les transactions résidentielles comprennent :

1) la privatisation des locaux d'habitation est un libre transfert de propriété aux citoyens russes sur une base volontaire des locaux d'habitation qu'ils occupent dans les parcs de logements publics et municipaux ;

2) achat et vente de locaux résidentiels - un type de transaction très courant dans le domaine de l'immobilier. Lors de l'achat et de la vente d'un logement, un contrat est établi, qui est conclu exclusivement par écrit en rédigeant un document. Le contrat est signé par les deux parties

3) ventes aux enchères. Les organisations du complexe de construction de la Fédération de Russie ont le droit de procéder à des enchères pour la vente d'appartements construits aux frais de cette entreprise et aux frais d'un prêt bancaire

4) les certificats d'habitation sont des titres ou des obligations qui sont libellés en unités de la superficie totale des logements et ont une valeur nominale indexée exprimée en termes monétaires, ils sont placés entre des personnes morales ou des citoyens et donnent le droit à leurs propriétaires d'exiger leur rachat de la émetteur par la méthode d'échange pour la conclusion de contrats de vente de locaux d'habitation ou de construction, qui a été financé par des fonds qui ont été reçus de la circulation de ces titres ou obligations ;

5) bail - le droit d'utiliser le bien immobilier de quelqu'un d'autre sous certaines conditions;

6) hypothèque ;

7) bail de logement - un accord en vertu duquel le propriétaire d'un État ou d'un autre lieu d'habitation fournit à un citoyen un espace de vie confortable (appartement) à utiliser, et le locataire s'engage à l'utiliser pour vivre et payer pour vivre;

8) échange. Le locataire peut échanger le local occupé contre un autre ;

9) échange. Chaque partie, en vertu d'un accord d'échange, s'engage à transférer un immeuble d'habitation à la propriété de l'autre partie en échange d'un autre ;

10) le don est un transfert gratuit de tout bien dans la propriété d'une autre personne ;

11) héritage. En cas de décès d'un citoyen, le droit de propriété sur les biens lui appartenant passe par héritage à une ou plusieurs autres personnes, conformément à un testament fait ou conformément à la loi ;

12) participation à la construction partagée - est actuellement un moyen très courant d'acquérir un logement.

23. Privatisation et location de locaux d'habitation

Conformément à la loi sur la privatisation du parc immobilier de la Fédération de Russie privatisation de locaux d'habitation - transfert gratuit à la propriété des citoyens de la Fédération de Russie sur une base volontaire des locaux résidentiels qu'ils occupent dans le parc immobilier public et municipal, et pour les citoyens de la Fédération de Russie qui ont réservé des locaux résidentiels occupés - au lieu de réservation des logements locaux

Les citoyens de la Fédération de Russie occupant des locaux résidentiels dans le parc de logements de l'État et des municipalités, y compris le parc de logements sous la gestion économique d'entreprises ou la gestion opérationnelle d'institutions, aux conditions de l'emploi social, ont le droit, avec le consentement de tous les membres adultes de la famille vivant ensemble, ainsi que les mineurs âgés de moins de 14 ans, acquièrent la propriété de ces locaux dans les conditions prévues par la loi sur la privatisation du parc immobilier de la Fédération de Russie et d'autres actes réglementaires de la Fédération de Russie et des entités constitutives de La fédération Russe. Les locaux d'habitation sont transférés en propriété commune ou en propriété de l'une des personnes concubines, y compris les mineurs.

Chaque citoyen a le droit d'acquérir gratuitement la propriété (dans l'ordre de privatisation) d'un logement dans le fonds de logement public et municipal à usage social une fois.

Location de locaux d'habitation. Conformément à la loi de la Fédération de Russie "sur les fondements de la politique fédérale du logement" du 24.12.1992 décembre 4218 n° 1-06.05.2003 (telle que modifiée le 52 mai XNUMX n° XNUMX-FZ), les propriétaires du parc immobilier ont le droit de fournir aux citoyens, personnes morales, des maisons ou des appartements de n'importe quelle zone dans le cadre d'un contrat de location. Les parts du parc de logements de l'État et des municipalités fournies dans le cadre d'un contrat de location sont déterminées par le gouvernement de la Fédération de Russie et les autorités exécutives des entités constitutives de la Fédération de Russie.

Contrat de bail - il s'agit d'une convention par laquelle le bailleur met à la disposition du locataire et des membres de sa famille un local d'habitation sans restriction de superficie moyennant une redevance contractuelle de possession et d'utilisation temporaires, et le locataire s'engage à l'utiliser conformément au contrat et à payer le loyer dans un en temps opportun, y compris les factures de services publics.

Le contrat de bail, qui est établi entre le locataire et le bailleur, précise les modalités, la procédure, les clauses du bail. Le contrat de bail est conclu par écrit, enregistré auprès de la régie de l'entretien du logement et de l'administration fiscale.

Lors de la location des locaux, le propriétaire ne doit pas violer le logement et les autres droits et libertés des autres citoyens, ainsi que les intérêts publics.

24. Évaluation de biens immobiliers dans une économie de marché

Actuellement, une évaluation immobilière indépendante et professionnelle est un élément nécessaire dans les transactions immobilières.

sous expertise immobilière comprendre le domaine particulier de l'activité professionnelle sur le marché immobilier, qui nécessite une haute qualification d'expert, une compréhension des méthodes et des principes d'évaluation, une orientation libre sur le marché immobilier, une connaissance de l'état et des tendances de l'offre et la demande dans divers segments de marché.

Une évaluation professionnelle est nécessaire pour prendre des décisions sur la vente, l'achat, l'échange, l'émission de prêts garantis par la propriété, la transformation et la liquidation d'entreprises, pour prendre des décisions d'investissement, des décisions sur la réorganisation ou la faillite d'une entreprise, l'assurance des biens, etc.

Le problème d'une évaluation professionnelle compétente de l'immobilier en Russie est très aigu. Une attention accrue devrait être accordée à des domaines tels que l'évaluation en vue de la vente et la mise en gage des immeubles des entreprises privatisées, la réévaluation des actifs immobilisés en rapport avec les processus inflationnistes et le développement du financement du logement.

Dans les années 1930, dans les pays développés, l'expertise immobilière apparaît comme une activité professionnelle, et au début des années 1990. il est apparu en Russie avec l'aide de l'Institut de développement économique de la Banque mondiale pour la reconstruction et le développement. L'Institut a dispensé une formation basée sur des supports de formation élaborés par l'American Society of Appraisers.

Le ministère du Travail de la Fédération de Russie, par la résolution n ° 27.11.1996 du 11, a approuvé les caractéristiques de qualification du poste "d'évaluateur". Les tâches de l'expert comprennent l'établissement de la valeur marchande des objets de droit civil, la recherche des besoins d'évaluation et l'établissement de contacts d'affaires avec les clients, la rédaction d'un rapport d'évaluation écrit, l'utilisation de toutes les méthodes d'évaluation connues, la création de la base d'informations nécessaire aux activités professionnelles.

Le problème de la valorisation en Russie a été rencontré pour la première fois dans le cadre de la privatisation du 3 juillet 1991.

Les activités d'évaluation ont considérablement augmenté lors de la réévaluation des immobilisations de production, lorsque les entreprises pouvaient engager des organisations d'experts indépendants pour déterminer la valeur marchande des biens. Le décret du gouvernement de la Fédération de Russie "sur la réévaluation des immobilisations" du 1er janvier 1995 accordait aux entreprises et aux organisations le droit de réévaluer les immobilisations sur la base des indices de variation de leur valeur, qui ont été développés par l'Office national des statistiques Comité de Russie.

Des organisations publiques d'évaluateurs professionnels opèrent actuellement en Russie. En 1993, la Société russe des évaluateurs (ROO) a été créée, en 1996 - le Collège national des évaluateurs (NPO). Au printemps 1999, le Club virtuel des évaluateurs a été fondé, dans lequel les personnes intéressées partagent leurs opinions et suggestions. La tâche principale du Club virtuel des évaluateurs est de former et de renforcer une société d'experts dans le domaine de l'expertise économique et juridique, des structures gouvernementales, commerciales et scientifiques et éducatives.

25. Types de valeur immobilière

Actuellement, il existe quatre composantes de la valeur : la demande, l'utilité, la rareté, l'aliénabilité des objets.

Demande - la quantité d'un bien ou d'un service donné sur le marché des acheteurs solvables. La demande potentielle sur le marché du logement est très importante.

Utilité - la capacité de la propriété à répondre aux besoins humains.

L'utilité stimule le désir d'acquérir une certaine chose.

L'utilité du logement est le confort de vie.

Pour un investisseur opérant sur le marché immobilier, un terrain sans restriction de développement aura la plus grande utilité.

Rareté - c'est une offre limitée. Si l'offre d'un certain produit augmente, le prix de ce produit baisse et lorsque l'offre diminue, il commence à augmenter.

La possibilité d'aliénation des objets - la possibilité de transférer des droits de propriété qui permettent à un bien immobilier de passer du vendeur à l'acheteur, c'est-à-dire de devenir une marchandise.

Auparavant, la terre n'était pas considérée comme une marchandise, il n'y avait donc en Russie qu'une seule propriété d'État.

Coût - ce n'est pas une caractéristique inhérente à l'immobilier : la valeur est en proportion directe avec le désir des gens, la disponibilité du pouvoir d'achat, l'utilité et la rareté relative.

Si l'expertise immobilière est réalisée dans le but d'obtenir un prêt garanti par un bien immobilier, alors l'expert doit obtenir des informations très précises sur le prix de vente probable de cette propriété, qui à son tour devrait couvrir les pertes du prêteur si l'emprunteur ne rembourse pas la dette.

Si l'évaluation des objets est effectuée pour la reconstruction, la valeur d'investissement est sélectionnée, qui est calculée pour un investisseur (spécifique).

Le type de valeur le plus courant est la valeur marchande. Il montre l'interaction entre les acheteurs, les vendeurs et les investisseurs sur le marché immobilier.

Valeur marchande de l'objet d'expertise - le prix le plus probable auquel l'objet d'expertise peut être aliéné sur le marché libre dans un environnement concurrentiel, lorsque les parties à la transaction agissent raisonnablement, disposent de toutes les informations nécessaires, et que toute circonstance extraordinaire n'est pas prise en compte dans la valeur de la transaction le prix.

La valeur vénale d'un bien immobilier est déterminée dans les conditions suivantes d'une opération d'équilibre :

1) le marché est concurrentiel et offre un choix suffisant de biens pour l'interaction des acheteurs et des vendeurs ;

2) l'acheteur et le vendeur sont libres, ils n'agissent que dans le but d'augmenter leurs revenus ou de mieux satisfaire leurs besoins ;

3) la période d'exposition de l'objet d'expertise est suffisante pour assurer sa disponibilité à tous les acheteurs potentiels ;

4) le paiement de la transaction est effectué en espèces ou en quasi-espèces.

Prix - est le montant d'argent qui est offert ou payé pour la propriété à évaluer. Valeur marchande de l'immobilier - est le prix attendu sous certaines conditions, et Prix de vente - C'est le montant que, dans une situation particulière, l'acheteur a accepté de payer et le vendeur a accepté pour la propriété. La valeur de marché est objective et ne dépend pas du désir des acteurs du marché immobilier.

26. Types de valeurs non marchandes

Si la vente d'un objet sur le marché libre est irréaliste ou nécessite des coûts supplémentaires par rapport aux coûts qui sont nécessaires pour la vente de biens librement échangeables sur le marché, alors la valeur de cet objet est appelée la valeur de l'objet d'évaluation avec un marché limité.

Le coût de reproduction de l'objet d'évaluation - il s'agit de la somme des coûts en prix de marché existant à la date de l'expertise, pour la réalisation d'un objet identique à l'objet d'expertise, utilisant des matériaux et des technologies identiques. La date d'évaluation est la date à laquelle le bien est évalué.

Le coût de remplacement de l'objet d'évaluation - la somme des coûts de création d'un objet similaire à l'objet d'évaluation aux prix du marché existant à la date de l'évaluation.

La valeur de l'objet expertisé dans le cadre de l'utilisation existante - valeur déterminée à partir des conditions existantes et du but de son utilisation.

Valeur d'investissement de l'objet d'expertise - valeur, qui est déterminée à partir de sa rentabilité pour une personne particulière avec des objectifs d'investissement donnés. L'immobilier pour un investisseur est un outil pour générer des flux de revenus. La valeur d'investissement est le coût des investissements en capital pour un investisseur particulier, compte tenu de ses besoins d'investissement.

Valeur liquidative de l'objet d'expertise - la valeur de l'objet d'expertise si l'objet d'expertise doit être aliéné dans un délai inférieur à la durée d'exposition habituelle pour des objets similaires.

Coût d'utilisation de l'objet d'expertise - une valeur égale à la valeur marchande des matériaux qu'elle comprend, compte tenu des frais de disposition de l'objet d'évaluation.

Valeur particulière de l'objet d'expertise - valeur, pour la détermination de laquelle l'accord d'évaluation ou l'acte juridique réglementaire stipule des conditions qui ne sont pas incluses dans le concept de valeur de marché ou autre valeur spécifiée dans les normes d'évaluation qui sont obligatoires pour les sujets des activités d'évaluation. Il existe les types de valeur suivants.

Le coût de l'entreprise d'exploitation - le coût d'un ensemble immobilier unique, déterminé en fonction des résultats du fonctionnement de la production établie.

Cout d'assurance - le coût de l'indemnisation intégrale des dommages matériels en cas d'événement assuré.

Dépôt de garantie - la valeur des biens immobiliers utilisés pour garantir le prêt.

Le coût du droit au loyer - un paiement unique pour le droit d'utiliser et de disposer d'un bien en vertu d'un contrat de location.

L'évolution de la valeur d'un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs. Ils peuvent être divisés en objectifs et subjectifs.

Les facteurs objectifs caractérisent les situations de marché typiques et les motivations comportementales des participants à la transaction. Les facteurs objectifs sont principalement économiques, ils se répartissent en microéconomiques (facteurs environnementaux, sismiques) et macroéconomiques (taxes, inflation).

27. Principes de l'évaluation immobilière

Le nombre de facteurs économiques affecte la valeur de l'immobilier. Les principes de l'évaluation immobilière permettent de prendre en compte les plus significatifs d'entre eux.

Les principes de l'évaluation immobilière sont interdépendants. Un objet peut être influencé par plusieurs principes.

Les principes de base de l'évaluation immobilière sont divisés en quatre catégories.

Principe d'utilisation optimale et la plus efficace (NNEI) est basé sur la détermination de la valeur de l'immobilier dans le cas de l'utilisation de l'objet de la manière la meilleure et la plus efficace.

Les résultats de l'analyse NNEI sont pris en compte lors de la détermination de la valeur d'un bien immobilier, lors du choix d'une option de construction et de reconstruction et lors de l'analyse de projets d'investissement

Principes reflétant les composantes de l'immobilier. Le principe de contribution est basé sur la mesure de la valeur de chaque élément qu'il contribue à la valeur totale de l'objet.

Le principe de la productivité marginale. L'idée est que les améliorations successives s'accompagneront d'une augmentation de la valeur de l'objet, dépassant le coût de leur création, jusqu'à ce que le point de productivité maximale soit atteint, après quoi les coûts de création d'améliorations supplémentaires ne seront pas entièrement compensés par la augmentation du prix de l'objet.

Le principe d'équilibre est que plus les éléments de l'objet sont harmonieux et équilibrés, plus la valeur de l'objet sur le marché est élevée.

L'équilibre des éléments de l'objet est déterminé en fonction des exigences du marché

Principes basés sur les perceptions des utilisateurs. Le principe d'utilité est qu'une propriété ayant une plus grande utilité pour l'utilisateur a une plus grande valeur sur le marché.

principe de remplacement. Un acheteur averti ne paiera pas plus pour un bien que pour un objet d'utilité et de rentabilité similaires.

Le principe d'attente. La valeur d'un bien immobilier est influencée par les avantages futurs attendus de la propriété. Les attentes associées à l'immobilier sont exprimées dans l'obtention du retour sur investissement attendu grâce aux flux de revenus provenant de l'utilisation et de la revente future de la propriété.

Ce principe repose sur l'attractivité des bénéfices futurs de la possession d'un bien immobilier : plus les attentes sont positives, plus la valeur de l'immobilier est élevée.

Principes liés à l'environnement de marché. Le principe de l'influence externe repose sur la prise en compte des variations de la valeur des biens immobiliers causées par l'influence de facteurs environnementaux changeants.

Le principe de changement repose sur la prise en compte des évolutions correspondant aux cycles de vie, inhérentes à la fois aux objets spécifiques et aux marchés immobiliers des villes, et à la société dans son ensemble.

Le principe de concurrence repose sur le fait que les prix du marché sont fixés à un certain niveau, compte tenu de la concurrence.

Le principe de l'offre et de la demande est basé sur la détermination de la valeur d'un objet par le rapport de l'offre et de la demande sur le marché immobilier.

Le principe de conformité repose sur le fait que le bien atteint sa valeur maximale dans l'environnement d'objets compatibles s'harmonisant avec une utilisation du sol compatible.

28. Processus d'évaluation immobilière

L'expertise immobilière peut être massive et individuelle.

Estimation immobilière de masse - évaluation d'un grand nombre d'objets à une date précise à l'aide de méthodes standard et d'analyses statistiques

Estimation immobilière individuelle - Il s'agit de l'évaluation d'un objet particulier à une certaine date.

L'évaluation de masse est approximative et l'évaluation individuelle est exacte.

Le processus d'expertise immobilière se déroule en six étapes :

1) définition du problème ;

2) plan préliminaire d'inspection et d'évaluation. La question des données nécessaires à l'analyse de l'objet est résolue, les sources de leur réception sont établies;

3) collecte et vérification des données ;

4) application d'approches d'évaluation, à ce stade, le coût de l'objet est déterminé par des méthodes traditionnelles;

5) coordination du résultat de l'évaluation - obtention de l'évaluation finale de la propriété sur la base des résultats de l'application de diverses approches d'évaluation ;

6) la dernière étape est la préparation d'un rapport d'évaluation - un document contenant la justification de l'opinion de l'évaluateur sur la valeur de la propriété.

Lors de l'établissement du rapport d'expertise, l'expert est tenu d'utiliser les informations permettant d'assurer la fiabilité du rapport d'expertise en tant que document contenant des informations à valeur probante.

Le client fixe toujours un objectif précis à l'expert : déterminer la valeur de l'objet immobilier, que le client doit accepter .. une certaine solution. L'expert doit déterminer le type spécifique de valeur (investissement, marché et autre valeur) et le domaine d'utilisation de cet objet (assurance, vente, etc.).

Lors de l'évaluation d'un objet immobilier, il est très important de déterminer les droits légaux et autres associés à l'objet, car le client peut n'avoir que le droit de louer ou une certaine part dans le partenariat. Sur la base d'un accord entre le client et l'expert, une évaluation des objets immobiliers est effectuée. Dans ce contrat, il est nécessaire d'indiquer le type d'évaluation, la valeur de l'objet d'évaluation, le type et le montant du paiement pour les travaux.

L'évaluateur ne commence à élaborer un plan de travail qu'après la signature de ce contrat par les deux parties. Le plan d'évaluation comprend les types de tâches suivants :

1) étude au niveau régional des facteurs généraux de la valeur du bien ;

2) la recherche au niveau local de facteurs spécifiques ;

3) étude des facteurs spécifiques qui affectent la valeur du site évalué et de la propriété située sur ce site.

Ensuite, l'expert collecte et traite les informations dont il a besoin. Ces données doivent être très précises, faute de quoi il sera difficile pour l'expert de donner un avis raisonnable sur la valeur de l'objet immobilier.

Lors de l'évaluation d'un bien immobilier, trois approches d'évaluation sont utilisées : coûteuse, rentable, comparative.

Chaque approche utilise un ensemble unifié de principes de notation.

29. Approche comparative de l'évaluation immobilière

Une approche comparative de l'évaluation immobilière est basée sur le principe de substitution - l'acheteur n'achètera pas une propriété si la valeur de cette propriété dépasse tous les coûts d'acquisition d'une propriété similaire sur le marché qui a la même utilité pour l'acheteur. Cette approche est principalement utilisée lorsqu'il existe une base de données suffisante de transactions de vente ou de location sur le marché immobilier.

Approche comparative - un ensemble de méthodes d'estimation de la valeur d'un bien immobilier sur la base d'une comparaison de l'objet avec ses analogues, pour lesquelles il existe des informations sur les prix des transactions avec celui-ci.

Le coût d'un objet immobilier dans cette approche est égal au prix moyen pondéré des analogues vendus, en tenant compte des modifications qui tiennent compte de leur différence avec le bien évalué :

où Paquet - prix de vente d'un bien similaire;

ΣD- montant des ajustements. L'approche comparative de l'évaluation des biens immobiliers repose sur les principes de substitution, de demande, d'offre et d'équilibre.

La séquence d'actions lors de l'évaluation d'une propriété en utilisant une approche comparative:

1) étude de marché ;

2) collecte et vérification des données, fiabilité des informations sur les analogues proposés à la vente ou récemment vendus de l'objet d'expertise ;

3) comparaison des données sur les analogues sélectionnés et l'immobilier ;

4) ajustement des prix de vente des analogues sélectionnés en fonction de leurs différences par rapport à l'objet ;

5) établissement de la valeur de l'objet d'expertise. Une étude de marché est réalisée afin d'identifier

sur ce marché ou ses segments vendu ou mis en vente d'un analogue du bien. Si les données de vente ou les prix de vente sont masqués, l'analyse est basée sur le prix d'offre de propriétés comparables.

Les principales sources d'information peuvent être les données d'enregistrement, d'information, les services d'assurance et les courtiers de l'entreprise ; périodiques sur l'immobilier, informations fournies par les participants aux transactions, archives de l'expert.

Une évaluation précise dépend de la qualité et de la quantité des informations utilisées pour l'analyse, de sorte que la collecte et la vérification des données sur les analogues de l'objet de l'évaluation doivent revêtir une grande importance.

Diverses circonstances spécifiques peuvent affecter le prix de vente spécifique d'une propriété, par conséquent, les détails de chaque vente sont vérifiés par un évaluateur, c'est-à-dire qu'il est nécessaire d'obtenir la confirmation des données par l'acheteur, le vendeur ou le courtier.

Afin de déterminer la valeur finale de la propriété à évaluer, un ajustement aux ventes comparables est nécessaire. Les ajustements sont calculés sur la base d'une analyse logique des calculs précédents, en tenant compte de l'importance de chaque indicateur. Un point important ici est la définition des facteurs de correction.

Le calcul du coût d'un élément pour lequel une modification est nécessaire s'effectue moins l'usure, principalement le vieillissement fonctionnel de cet élément.

30. Approche des coûts

L'approche par les coûts est basée sur le calcul des coûts de reproduction des structures et des bâtiments évalués, en tenant compte de tous les types d'usure et de profit commercial. La valeur marchande du terrain est ajoutée à la valeur reçue.

Approche des coûts est un ensemble de méthodes d'évaluation basées sur la détermination des coûts nécessaires pour remplacer ou restaurer l'objet d'évaluation, en tenant compte de l'usure accumulée

Cette approche est basée sur l'hypothèse qu'un acheteur typique ne paiera pas plus pour un article fini que pour construire un article d'utilité similaire. Lors du calcul des coûts d'une éventuelle nouvelle construction de l'objet expertisé, seuls les coûts de l'investisseur sont pris en compte. Les données suivantes sont utilisées dans le processus d'évaluation: niveau de salaire, frais généraux, coûts d'équipement, taux de rendement des constructeurs dans cette région, prix du marché des matériaux de construction Mais le coût total d'acquisition d'un terrain et de construction d'un objet similaire dessus n'est pas toujours équivalente à la valeur marchande.

L'approche du coût est basée sur le principe du biais L'évaluation immobilière par la méthode du coût comprend les étapes suivantes

1) calcul du coût du terrain en tenant compte de l'utilisation la plus efficace (Cz);

2) calcul des coûts pour la nouvelle construction des bâtiments en cours d'évaluation (SNS);

3) calcul de l'usure cumulée : usure fonctionnelle, usure physique et externe (In) ;

4) le calcul du coût des améliorations, en tenant compte de l'amortissement cumulé (Cu) est déterminé par la formule;

Su = Sns - Ying

5) le calcul de la valeur totale des biens immobiliers (SZP), est déterminé par la formule :

Szp \uXNUMXd Sz + Su

Avec l'approche du coût, la détermination de la valeur d'un bien immobilier commence par l'évaluation du terrain.

Le terrain n'est pas seulement une partie de cette approche, mais aussi une étape indépendante du processus d'évaluation. Ensuite, le coût de la nouvelle construction des améliorations évaluées est déterminé et l'amortissement cumulé est calculé. Lors de la dernière étape (finale) de l'approche des coûts, afin d'obtenir le coût final de l'objet, le coût du terrain et les coûts associés à la nouvelle construction de bâtiments et de structures sont additionnés, moins l'amortissement accumulé par les immeubles.

Cette méthode comprend quatre grands types d'évaluation :

1) indice ;

2) estimé ;

3) élément par élément ;

4) unité comparative.

Pour l'évaluation des bâtiments qui ont une valeur historique, lorsqu'un bâtiment avec une usure physique très élevée est évalué, lorsqu'il est impossible de faire une évaluation indépendante du terrain, l'approche par le coût n'est pas appliquée.

31. Méthodes d'estimation pour l'approche par les coûts

Les coûts sont divisés en coûts directs et indirects

Coûts directs - est le coût de la main-d'œuvre et des ressources matérielles. Coûts indirects se produisent pendant la construction, mais ne peuvent pas être directement détectés dans la structure elle-même.

Il existe quatre principales méthodes d'estimation de l'approche des coûts : estimé, unités comparatives, indice et poste par poste.

Méthode du coût unitaire comparatif - évaluation de la propriété basée sur l'utilisation d'indicateurs de coût agrégés ajustés uniques pour créer des analogues. L'essence de la méthode réside dans le fait que pour l'objet à évaluer, un objet analogique est sélectionné, qui sera très similaire à celui évalué dans presque toutes les caractéristiques, les matériaux utilisés et sa technologie de fabrication. Le coût d'une unité de mesure d'un objet analogique est multiplié par le nombre d'unités du bien à évaluer.

La méthode du coût des éléments agrégés consiste à évaluer le bien en fonction de la valeur du coût de création de ses principaux éléments. La méthode utilise des données sur le coût de divers éléments, c'est-à-dire les composants d'un bâtiment ou d'une structure - coûts élémentaires.

Le calcul des coûts élémentaires comprend la décomposition du bâtiment en ses éléments constitutifs, l'établissement du coût moyen de ces éléments.

La méthode du coût des éléments forfaitaires aide à mieux comparer les éléments de la propriété à évaluer avec des éléments typiques et, par suite de son application, elle permet d'obtenir une valeur d'une plus grande précision qu'en utilisant la méthode du coût unitaire comparatif.

La méthode élément par élément prend moins de temps. Les indicateurs les plus caractéristiques des éléments structurels sont pris comme unités de coût.

La méthode d'analyse quantitative est basée sur l'évaluation de l'objet sur la base du devis complet de sa reproduction. Par exemple, le coût de construction est déterminé en additionnant tous les coûts de construction ou d'installation des composants d'un bâtiment, mais les coûts indirects et directs doivent être pris en compte. Afin d'appliquer cette méthode, il sera nécessaire de dresser une liste de tous les matériaux et équipements, de calculer les coûts de main-d'œuvre nécessaires à l'installation de chaque élément, de prendre en compte les coûts indirects, les frais généraux et le profit du promoteur. Des erreurs peuvent survenir lors de l'application de la méthode d'analyse quantitative, en raison d'une sélection incorrecte de données sur le coût des unités de comparaison dans les bâtiments qui ne correspondent pas au type d'objet d'évaluation. Cette méthode est assez laborieuse, son application repose sur l'établissement d'une liste de tous les matériaux et équipements, le calcul des coûts de main-d'œuvre nécessaires à l'installation de chaque élément, ce qui nécessite l'intervention d'estimateurs qualifiés.

La méthode indicielle consiste à déterminer le coût de remplacement du bien à évaluer en multipliant la valeur comptable par l'indice de réévaluation correspondant. Les indices de réévaluation des immobilisations sont approuvés par le gouvernement de la Fédération de Russie et sont périodiquement publiés dans la presse.

32. Porter

sous usure normale propriété est comprise comme une diminution de sa valeur sous l'influence de diverses raisons. Les amortissements sont déterminés en fonction de l'état réel du bien, selon des données statistiques ou comptables.

Il existe trois types d'amortissements immobiliers :

1) détérioration physique - l'usure associée à une diminution des performances d'un objet du fait du vieillissement physique naturel et de l'influence de facteurs externes défavorables ;

2) vêtements fonctionnels se produit en raison du non-respect des exigences modernes pour ces objets;

3) usure externe - dépréciation résultant de changements dans les facteurs économiques externes.

L'usure est divisée en:

1) amovible - amortissement des biens, le coût d'élimination qui est inférieur à la valeur ajoutée dans ce cas;

2) irréparable - dépréciation des biens, dont le coût d'élimination est supérieur à la valeur ajoutée dans ce cas.

Les principales méthodes de détermination du montant des amortissements cumulés sont : la méthode du fractionnement, la méthode de la durée de vie, la méthode des ventes comparables.

Méthode de partition - consiste à déterminer séparément trois types d'usure avec la division des physiques et fonctionnels en types amovibles et non amovibles.

L'usure physique se manifeste par la détérioration des propriétés physiques de l'objet au fil du temps, par la perte des propriétés techniques et opérationnelles initiales par les éléments de la structure. L'usure physique est causée par une mauvaise utilisation, des influences physiques et chimiques.

Lors de l'évaluation de l'usure physique, il est tenu compte du fait que les éléments de construction sont divisés en deux catégories :

1) à long terme : murs, plafonds, fondations ;

2) pièces d'usure - éléments dont la durée de vie est inférieure à la durée de vie économique du bâtiment : toits, canalisations, peinture.

L'usure de chaque élément de l'objet est évaluée séparément. Le pourcentage de dépréciation est déterminé à la suite de l'inspection et converti en termes monétaires en multipliant le pourcentage de dépréciation par le coût de reproduction de chaque élément, en tenant compte des coûts de construction indirects. Une détérioration fonctionnelle peut se produire si l'objet ne répond pas aux exigences fonctionnelles modernes ou en raison d'un aménagement inefficace du bâtiment ou d'une mauvaise conception.

Méthode à vie est basée sur la détermination de l'usure accumulée à la suite d'une inspection directe des bâtiments. Si l'amortissement est déterminé de cette manière, un certain nombre de concepts de base sont utilisés: durée de vie économique, âge chronologique et effectif.

Durée de vie économique la période de temps pendant laquelle l'objet peut être utilisé et profité, la contribution des améliorations à la valeur du terrain est supérieure à zéro.

Âge chronologique - l'âge réel du bâtiment, c'est-à-dire le nombre d'années écoulées depuis sa construction. Âge effectif - l'âge du bâtiment, déterminé en fonction de son apparence.

Méthode de vente comparable est de déterminer la dépréciation à la suite d'une analyse des données du marché sur les ventes comparables actuelles.

Au fil du temps, la valeur d'un bien immobilier peut diminuer, puis lors de l'évaluation d'un objet sur la base d'une approche des coûts, les coûts d'une éventuelle nouvelle construction, l'amortissement cumulé du bâtiment, sont pris en compte.

33. Application de l'approche des coûts

L'évaluation des objets immobiliers selon l'approche du coût est appropriée et n'est possible que dans les cas suivants :

1) lors de l'identification de la parcelle de terrain la meilleure et la plus efficace. Par exemple, le choix des étages dans la construction des maisons. Si vous construisez peu d'étages, les coûts de construction seront considérablement réduits, mais les revenus locatifs seront faibles. lors de la construction de bâtiments à plusieurs étages, les coûts d'exploitation sont élevés; il est nécessaire de déterminer le nombre d'étages de la maison dont les revenus compenseront les coûts de construction;

2) lors de l'analyse technico-économique d'une nouvelle construction et de la création d'améliorations qui justifieront la faisabilité d'une construction ou d'une reconstruction particulière ;

3) lors de l'évaluation d'objets publics-publics et spéciaux qui ne sont pas destinés à générer des revenus, et la probabilité de trouver des informations sur les ventes typiques est très faible

4) lors de l'évaluation d'objets sur des marchés inactifs, par exemple, des objets uniques ne sont actuellement pas du tout vendus, et la seule façon d'évaluer ces objets est basée sur les coûts

5) lorsqu'il est évalué à des fins d'imposition et d'assurance. L'assurance exige la séparation des objets assujettis et non assujettis à l'assurance.

Inconvénients de l'approche par les coûts :

1) les coûts ne sont pas toujours équivalents à la valeur marchande ;

2) les tentatives d'obtenir un résultat d'évaluation plus précis s'accompagnent d'une augmentation rapide des coûts de main-d'œuvre ;

3) l'écart entre les coûts d'acquisition du bien évalué et les coûts de la nouvelle construction est exactement le même, puisque dans le processus d'évaluation, l'amortissement cumulé est déduit du coût de la construction ;

4) il est problématique de calculer le coût de reproduction des bâtiments anciens ;

5) évaluation séparée d'un terrain et des bâtiments - une telle séparation est en fait impossible dans la pratique ou est associée à des coûts importants ;

6) il est très problématique d'évaluer les terrains en Fédération de Russie;

7) il est très difficile de déterminer le montant de l'amortissement cumulé des bâtiments et structures anciens, car dans la plupart des cas, le jugement sur le degré d'amortissement est basé sur l'opinion d'expert de l'évaluateur et sur l'exactitude des résultats reçus de l'évaluateur dépend largement de son expérience et de ses qualifications.

Si, sur la base des conclusions tirées des caractéristiques et des spécificités des méthodes utilisées, l'évaluation des objets immobiliers sur la base de l'approche par le coût est la plus appropriée et applicable dans des situations d'étude de faisabilité pour une nouvelle construction, pour l'évaluation d'objets neufs , à des fins fiscales ou pour la saisie de biens de personnes physiques et morales, puis pour des objets à usage spécial à des fins d'assurance et lors de l'estimation de la valeur d'objets, dont les informations sur les ventes sont pratiquement absentes sur le marché, il est difficile d'appliquer les approche des coûts.

34. Dispositions fondamentales de l'approche par le revenu

L'approche par les revenus repose sur le fait que la valeur du bien dans lequel le capital a été investi doit correspondre à l'appréciation actuelle de la qualité et de la quantité des revenus que ce bien est susceptible de rapporter. Dans l'approche revenu pour l'évaluation immobilière, il faut avoir une idée des investissements et de leur motivation, comprendre les mécanismes financiers qui s'offrent à l'investisseur

L'approche par le revenu est un ensemble de méthodes d'évaluation de la valeur d'objets immobiliers basées sur la détermination de la valeur actuelle du revenu attendu de celui-ci.

Une condition préalable au calcul de la valeur d'un bien immobilier selon l'approche du revenu est sa location. La capitalisation des revenus est effectuée pour convertir les revenus futurs de l'immobilier en valeur actuelle.

Capitalisation des revenus - c'est un processus qui détermine la relation entre les revenus futurs et la valeur actuelle de la propriété à évaluer. La formule de base de l'approche par le revenu est la suivante :

V=I/R,

où V est la valeur de la propriété

I - les revenus attendus du bien évalué ;

R est le taux de revenu ou de profit.

Il existe différentes méthodes de capitalisation, différentes façons de mesurer les revenus et les taux de rendement.

sous le revenu comprendre le revenu net d'exploitation que l'immobilier peut rapporter en un an.

Taux de profit - est le ratio ou taux de capitalisation.

Ratio de capitalisation - c'est le taux de rendement, qui reflète le rapport entre le revenu et la valeur de l'objet d'évaluation. Il existe deux grands domaines de capitalisation :

1) capitalisation directe ;

2) capitalisation des revenus selon le taux de rendement du capital.

Le revenu annuel et le taux de capitalisation sont les deux valeurs considérées dans la capitalisation directe. Le rapport entre la valeur marchande de la propriété et son revenu annuel net est utilisé pour convertir les revenus futurs de l'objet d'expertise en sa valeur actuelle. Cet indicateur s'appelle le taux de capitalisation. À la suite de l'analyse des revenus pendant la période de propriété d'un bien immobilier, le revenu attendu de la propriété est déterminé, mais il prend en compte si une diminution ou une augmentation des revenus est attendue, quel est le risque d'investir dans l'immobilier pour la dette et les fonds propres.

Le taux d'actualisation s'entend du taux d'intérêt composé appliqué lors du recalcul à un moment donné de la valeur des flux de trésorerie résultant de l'utilisation d'un bien immobilier.

Les grandes étapes de l'évaluation immobilière selon l'approche par les revenus :

1) calcul de la somme de toutes les recettes possibles de l'objet d'évaluation ;

2) calcul du revenu brut réel ;

3) calcul des coûts associés à l'objet de l'évaluation - il s'agit de coûts de réserve conditionnellement fixes, conditionnellement variables;

4) détermination du montant du résultat opérationnel net ;

5) transformation du revenu attendu en valeur actuelle : capitalisation directe ; capitalisation des revenus par le taux de rendement du capital : actualisation des flux de trésorerie, capitalisation par modèles de calcul.

35. Analyse des revenus et dépenses

Basée sur l'approche des revenus, l'évaluation immobilière commence par la détermination des revenus bruts potentiels.

sous revenu brut potentiel comprendre le revenu maximum que la propriété évaluée est en mesure d'apporter, est déterminé en calculant le montant du revenu attendu de l'objet à 100% d'occupation de la zone

Le calcul des revenus bruts potentiels est basé sur une analyse des taux et tarifs en vigueur sur le marché locatif et des services payants pour des propriétés comparables.

Il existe des loyers : le marché - appliqué pendant la durée du contrat de bail, et le contrat - est constant pendant cette période.

Le calcul des revenus bruts potentiels se réduit à déterminer le montant de tous les revenus que le bien à estimer peut rapporter, à compter de la première année suivant la date d'expertise, à condition que la surface soit entièrement occupée, hors frais de son exploitation.

Ensuite, le revenu brut réel est déterminé.

Le revenu brut potentiel moins les pertes dues à la sous-utilisation de l'objet d'évaluation, aux non-paiements, ainsi qu'aux types de revenus supplémentaires est appelé revenu brut réel, qui est calculé par la formule

EGI = ampli PGI-V ; L

où EGI est le revenu brut réel de l'installation ;

PGI - revenu brut potentiel ;

V amp;L - perte de loyer due à la présence de locaux vacants et d'impayés.

Le résultat net d'exploitation est ensuite calculé.

Résultat opérationnel net - est le revenu brut réel de la propriété en question, à l'exclusion des coûts d'exploitation.

NOI \uXNUMXd EG - OE,

où NOI - résultat opérationnel net ;

OE - dépenses d'exploitation.

Charges d'exploitation - c'est le coût du maintien de la reproduction des revenus de la propriété.

Les charges du propriétaire sont réparties en charges fixes (FE), charges variables (VE) et réserves (RR) :

OE = FE + VE + RR

Coûts fixes - Il s'agit de coûts pratiquement indépendants ou légèrement dépendants du degré d'exploitation de la propriété, par exemple, le coût de l'assurance de la propriété et le paiement des taxes foncières.

Charges variables - ce sont des coûts d'exploitation, ils sont nécessaires pour maintenir l'adéquation fonctionnelle de l'installation et dépendent du degré de son exploitation. Le calcul des coûts d'exploitation de l'objet expertisé est basé sur une analyse des coûts réels de son entretien, en tenant compte des coûts typiques de ce marché. Les coûts variables dépendent directement du coût de construction, de la superficie et des caractéristiques techniques des bâtiments ou des structures, et des caractéristiques des solutions d'ingénierie.

Réserves - coûts associés à la propriété, ils ne doivent pas être effectués plus d'une fois toutes les quelques années. Le montant des coûts de réserve change avec le temps. Par exemple, l'amélioration des trottoirs, des entrées du bâtiment peut être attribuée aux coûts de réserve.

36. Application de l'approche des revenus au financement immobilier

L'approche par le revenu aide l'investisseur à prendre en compte les revenus de placement attendus, elle doit donc être utilisée lors de la justification des décisions de financement des investissements immobiliers, lors de l'analyse de la faisabilité d'un investissement.

L'approche des revenus, contrairement aux approches comparative et des coûts, reflète la vision de l'investisseur sur l'immobilier en tant que source de revenus réels. Les résultats qui seront obtenus sur la base de l'approche par les revenus sont significatifs dans l'évaluation des objets générateurs de revenus : entrepôts et bureaux, commerces, bâtiments industriels et hôtels.

L'application de l'approche par le revenu est d'une grande importance dans l'analyse des décisions d'investissement et financières dans le domaine de l'immobilier. Cependant, il existe des problèmes liés à son utilisation:

1) la nécessité de prédire un flux de revenus à long terme (le processus d'obtention de l'estimation la plus précise des revenus futurs est difficile, car la Russie a une situation économique stable et la probabilité d'une prévision inexacte augmente proportionnellement à la prévision à long terme période);

2) l'influence des facteurs de risque sur les revenus projetés (afin de déterminer la valeur actuelle, il est nécessaire de prendre en compte le risque éventuel associé à la perception de revenus de la propriété immobilière à l'avenir, et le montant du risque possible dans les conditions russes est significative et ces facteurs affecteront l'exactitude du résultat de l'évaluation immobilière) ;

3) le problème de la collecte de données sur la rentabilité d'objets similaires (les informations sur la rentabilité ont toujours été non divulguées, c'est-à-dire confidentielles). Il est difficile de vérifier la rentabilité des objets immobiliers, par conséquent, l'estimation des coûts peut ne pas être suffisamment précise, l'imprécision augmente dans le processus de capitalisation ;

4) évaluation des revenus (dans le cas de l'évaluation de biens immobiliers avec commodités et objets uniques, l'évaluation des avantages est considérablement difficile en raison des changements de prix fréquents).

L'application de l'approche du revenu est importante non seulement pour les investisseurs, mais également pour les autres participants au processus de financement immobilier, car elle vous permet de prendre en compte les revenus de placement attendus. Mais l'instabilité de l'économie russe augmente l'imprécision des prévisions sur les revenus immobiliers. Le risque d'investir dans l'immobilier, qui se caractérise par un long terme important et stimule l'investissement de ressources financières dans d'autres domaines d'investissement, est assez important. L'application correcte de l'approche par le revenu permettra à l'investisseur de prendre des décisions suffisamment éclairées et précises concernant le financement des investissements immobiliers.

37. Évaluation foncière

Dans l'évaluation immobilière, le terrain est considéré comme ayant de la valeur et le reste est constitué d'améliorations qui ajoutent de la valeur. Les termes "terre" et "terre" sont différents.

Terrain - c'est une partie du territoire terrestre, qui est équipée et prête à être utilisée à des fins diverses. Améliorations apportées pour créer le site :

1) externe : aménagement des rues, trottoirs, réseaux d'assainissement et d'ingénierie ;

2) interne : planification, aménagement paysager, pavage, prises d'appareils pour connecter les réseaux d'ingénierie, communications de communication, etc.

L'évaluation foncière ne s'applique pas seulement aux terrains vacants et non bâtis. La propriété se compose de terrains et de bâtiments. Il est nécessaire de déterminer la valeur du terrain séparément des améliorations qui y sont construites, pour les raisons suivantes :

1) différence de taxation des immeubles et des terrains (taxe foncière et taxe foncière) ;

2) une évaluation distincte du terrain est requise des bâtiments ou des structures qui y sont construits lors de l'application de la méthode du coût pour déterminer la valeur d'un bien immobilier ;

3) prendre des décisions sur la démolition de bâtiments ou de structures existants afin de faire le meilleur et le plus efficace usage du terrain

Lors de l'évaluation d'un terrain, il est nécessaire de prendre en compte l'ensemble des droits qui lui sont associés. Les droits les plus courants à évaluer sont

1) pleine propriété - la possibilité d'utiliser un terrain libre de locataires de n'importe quelle manière légale

2) le droit au bail - la possibilité de posséder un terrain en vertu d'un contrat de location.

L'utilisation des terres dans la Fédération de Russie est payée. Les formes de paiement pour l'utilisation des terres sont l'impôt foncier et le loyer.

En Russie, la plupart des terres sont louées plutôt que vendues, de sorte que les évaluateurs déterminent la valeur de ses droits de location.

Le coût des droits au bail - C'est le montant qu'un acquéreur potentiel est prêt à débourser pour avoir le droit de posséder ce site dans le cadre d'un bail afin de bénéficier de cette propriété. L'évaluation des droits au bail est utilisée pour déterminer le prix de vente du droit de louer un terrain, pour déterminer la valeur de l'objet dont le terrain loué fait partie et pour évaluer les dommages résultant de la résiliation d'un contrat de bail .

L'introduction du Code foncier vise le développement du marché foncier, l'évaluation foncière doit être effectuée en tenant compte de l'utilisation la plus efficace, qui fournira la valeur résiduelle la plus élevée du terrain.

La procédure de calcul et de paiement de l'impôt foncier est établie par la législation de la Fédération de Russie sur les taxes et redevances.

La valeur vénale d'un terrain est établie conformément à la loi fédérale sur les activités d'expertise.

Pour établir la valeur cadastrale des terrains, une évaluation cadastrale nationale des terrains est effectuée. La procédure d'évaluation cadastrale des terres par l'État est établie par le gouvernement de la Fédération de Russie.

Les autorités exécutives des entités constitutives de la Fédération de Russie approuvent le niveau moyen de la valeur cadastrale du district municipal.

38. Analyse de l'utilisation la meilleure et la plus efficace des terres

Lors de l'évaluation d'un terrain, il est nécessaire de déterminer l'option pour son utilisation la meilleure et la plus efficace (NNEI), qui est déterminée par l'interaction d'un certain nombre de facteurs.

L'analyse NNER implique l'étude d'options alternatives d'utilisation des terres et la sélection de l'option optimale, tout en tenant compte des perspectives de l'emplacement, de l'état de la demande du marché, du coût de développement, de la stabilité des revenus attendus, etc.

Lors de l'évaluation de la valeur d'un objet, qui se compose d'un terrain et de bâtiments, une grande importance est accordée à l'analyse du NNEI

1) un terrain vacant présumé ; 2) un terrain avec des améliorations existantes.

L'analyse d'un terrain supposé vacant est une étape importante dans la détermination de sa valeur. Il est basé sur l'établissement de l'option d'utilisation des terres la plus rentable.

L'utilisation la plus rentable et la plus probable du site fournit sa valeur la plus élevée. Les cas d'utilisation doivent être rentables et légaux.

Facteurs déterminant l'utilisation optimale des terres:

1) emplacement - a un impact majeur sur le coût du terrain (compte tenu des perspectives de l'emplacement, de l'accessibilité des transports) ;

2) demande du marché - ce facteur reflète le rapport entre l'offre et la demande sur le marché, est étudié pour justifier l'option choisie pour l'utilisation du terrain (perspectives de demande du marché pour l'utilisation proposée, types de taxes et autres conditions). Il est nécessaire d'identifier un segment de marché, et il est nécessaire de développer des activités sur celui-ci ;

3) faisabilité financière - implique la capacité du projet à générer des revenus à partir de l'utilisation du terrain. Les revenus générés doivent être suffisants pour rembourser les investisseurs et assurer que le profit attendu est reçu ;

4) l'aptitude physique du site est la perspective d'améliorations - taille, climat, topographie, qualité du sol, paramètres environnementaux, caractéristiques techniques, géologiques et hydrogéologiques du site, zonage existant, etc. ;

5) faisabilité physique et faisabilité technologique - il s'agit d'une analyse du rapport qualité, coûts et conditions du projet, de la disponibilité des transports, de la probabilité de catastrophes naturelles, de la capacité à se connecter aux équipements publics, en tenant compte de la taille et forme du site;

6) la recevabilité législative ou légale est liée à la conformité de l'option d'utilisation du terrain avec la législation en vigueur. Cette admissibilité est révélée à la suite de l'analyse de la construction, des normes environnementales, des restrictions sur le nombre d'étages, de la complexité dans le domaine du développement urbain historique, des changements possibles dans la réglementation, du respect des règles de zonage, des sentiments négatifs de la population locale. ;

7) le rendement maximal, il est déterminé en actualisant les revenus futurs des cas d'utilisation alternatifs, en tenant compte du risque d'investissement.

39. Catégories de terres

Selon le Code foncier de la Fédération de Russie, les terres sont divisées en sept catégories.

Toutes les catégories de terres sont utilisées exclusivement aux fins auxquelles elles sont destinées.

La première catégorie comprend les terres agricoles - ce sont des terres qui sont situées en dehors des limites des colonies, sont fournies pour les besoins de l'agriculture et sont destinées uniquement à ces fins.

Dans les terres d'agriculture, il y a : des terres occupées par des routes agricoles, des communications, de la végétation ; terres agricoles, terres occupées par des bâtiments, structures utilisées pour la production et la transformation de produits agricoles.

La deuxième catégorie est celle des terres des colonies. Elles sont destinées à la construction et au développement d'établissements ruraux ou urbains et sont séparées par une ligne des terres des autres catégories.

La troisième catégorie comprend les terrains destinés à l'industrie et à d'autres fins spéciales. Ils sont répartis selon la nature des missions dans les types suivants : terrains d'industrie, terrains d'énergie, terrains de transport, terrains de communication, de radiodiffusion, d'informatique et de télévision, terrains destinés à assurer la sécurité de l'espace, terrains de défense et de sécurité.

La quatrième catégorie comprend les terres des territoires spécialement protégés - ce sont des terres qui ont une valeur scientifique, environnementale, esthétique, sanitaire et autre particulière. Les terres des zones naturelles spécialement protégées comprennent les terres des réserves naturelles d'État, des monuments naturels, des parcs nationaux, des jardins botaniques - toutes ces terres sont classées comme propriété nationale, elles sont en propriété fédérale ou municipale ou en propriété de sujets de la Russie Fédération.

La cinquième catégorie de terres est celle des terres du fonds forestier. Les terres du fonds forestier comprennent les terres forestières couvertes ou non de végétation forestière, destinées à sa restauration (clairières, brûlis, clairières), et les terres non forestières (marécages, clairières, routes), elles sont destinées à la sylviculture . Par la méthode de délimitation des terres d'autres catégories conformément aux matériaux de la gestion forestière, les limites des terres du fonds forestier sont déterminées, puis les données obtenues sur les limites des terres du fonds forestier sont enregistrées dans le Cadastre foncier de l'État.

Les terres du fonds de l'eau constituent la sixième catégorie de terres. Il s'agit notamment des terrains occupés par des plans d'eau, des terrains des zones de protection des eaux des plans d'eau, des terrains pour l'établissement des emprises et des zones de protection des prises d'eau, des ouvrages hydrauliques et autres objets.

La septième catégorie comprend les terres de réserve - ce sont des terres qui appartiennent à l'État ou à la municipalité, cette catégorie de terres n'est pas fournie aux citoyens ou aux personnes morales, mais elle est autorisée à utiliser après le transfert des terres de réserve à une autre catégorie.

40. Législation foncière et relations foncières en Russie

Selon le Code foncier de la Fédération de Russie (articles 2 à 6), la législation foncière, conformément à la Constitution de la Fédération de Russie, relève de la compétence conjointe de la Fédération de Russie et des entités constitutives de la Fédération de Russie.

La législation foncière régit les relations sur l'utilisation et la protection des terres dans la Fédération de Russie en tant que base de la vie et des activités des peuples vivant sur le territoire concerné (relations foncières).

En Fédération de Russie, en ce qui concerne l'utilisation et la protection du sous-sol, des eaux, des forêts, de la faune et des autres ressources naturelles de l'environnement, des territoires et objets naturels spécialement protégés, de l'air atmosphérique et des objets du patrimoine culturel des peuples de la Fédération de Russie, la législation sur le sous-sol, la sylviculture, la législation sur l'eau, la législation sur la faune, sur la protection et l'utilisation d'autres ressources naturelles, sur la protection de l'environnement, sur la protection de l'air atmosphérique, sur les zones et objets naturels spécialement protégés, sur la protection des sites du patrimoine culturel des peuples de la Fédération de Russie et d'autres lois fédérales spéciales.

Les participants aux relations foncières sont les citoyens, les personnes morales, la Fédération de Russie, les sujets de la Fédération de Russie, les municipalités.

Les concepts et définitions suivants sont utilisés :

1) propriétaires de terrains - personnes propriétaires de terrains;

2) utilisateurs des terres - personnes possédant et utilisant des terrains sur le droit d'utilisation permanente (illimitée) ou sur le droit d'utilisation gratuite à durée déterminée ;

3) propriétaires fonciers - personnes possédant et utilisant des parcelles de terrain sur la base du droit de possession héréditaire à vie ;

4) locataires de terrains - personnes possédant et utilisant des terrains dans le cadre d'un contrat de location, d'un contrat de sous-location ;

5) détenteurs de servitudes - personnes qui ont le droit d'utiliser de manière limitée les terrains d'autrui (servitude).

Les objets des relations foncières sont :

1) la terre en tant qu'objet naturel et ressource naturelle ;

2) parcelles de terrain ;

3) parties de parcelles de terrain.

Terrain en tant qu'objet de relations foncières - partie de la surface terrestre (y compris la couche de sol) dont les limites sont décrites et certifiées de la manière prescrite.

La terre peut être divisible ou indivisible. Divisible est une parcelle de terrain qui peut être divisée en parties, dont chacune, après la division, forme une parcelle de terrain indépendante, dont l'utilisation autorisée peut être effectuée sans la transférer à une autre catégorie de terrain, sauf dans les cas établis par le gouvernement fédéral. lois.

41. Utilisation des terrains urbains

Terrains de la ville - c'est une catégorie spéciale. La valeur des terrains urbains est affectée par la taille de la ville, la production et le potentiel économique, le niveau de développement des infrastructures sociales et d'ingénierie, l'environnement naturel régional et d'autres facteurs.

Les mêmes facteurs peuvent avoir l'effet inverse sur la valeur d'un site particulier :

1) un trafic intense n'est pas souhaitable pour une zone résidentielle, mais augmente la valeur du site à des fins commerciales

2) le placement par rapport aux établissements d'enseignement et aux centres commerciaux, les mérites esthétiques et les commodités pris en compte lors de l'évaluation des terrains pour la construction de logements, n'affectent pratiquement pas la valeur des territoires orientés vers le développement industriel ; les infrastructures de transport et le zonage économique sont importants pour eux.

Actuellement, la plupart des ressources foncières appartiennent à l'État et aux municipalités. Dans les conditions du marché, le foncier urbain est la ressource la plus précieuse ; il peut servir de source stable de revenus pour le budget local.

Les autorités municipales déterminent le montant de la taxe foncière, le taux de location du terrain et le prix standard d'un terrain lors du rachat. À cet égard, la question de l'augmentation de l'efficacité de l'utilisation des terres est pertinente pour les autorités municipales. Pour que la propriété foncière tire le maximum de revenus de son utilisation et contribue à l'amélioration du climat général d'investissement, il est nécessaire de développer des relations de marché sur le marché foncier.

Prix du marché - c'est une mesure de la valeur d'usage qui encourage une utilisation rationnelle et efficace et sert d'outil pour le développement de l'économie de la ville.

Les résultats de l'évaluation de la zone urbaine sont des informations permettant de résoudre des problèmes tels que :

1) développement de la politique urbaine et de la planification sociale ;

2) la formation d'une proposition pour les types d'utilisation fonctionnelle du territoire ainsi que sa qualité ;

3) la formation de mécanismes économiques pour s'adapter aux différentes options d'utilisation des terres et de politique d'investissement et de construction ;

4) analyse des conséquences des options d'aménagement et de restructuration de l'environnement urbain ;

5) optimisation des investissements municipaux dans l'entretien et le développement de l'environnement urbain ;

6) détermination de l'attractivité d'investissement du territoire en fonction de la valeur du foncier urbain.

Si une entreprise a acheté un terrain, cela permettra à cette entreprise d'avoir la possibilité d'utiliser le terrain comme garantie pour un prêt bancaire, d'élargir les opportunités d'investissement de l'entreprise, de vendre le terrain excédentaire, de percevoir des revenus de la location du terrain et d'augmenter la valeur des immobilisations.

Deux visions de la valeur du foncier urbain :

1) un concepteur-urbaniste dans le processus de zonage fonctionnel du territoire en tant que section du plan directeur de la ville ;

2) un évaluateur en train d'élaborer une évaluation cadastrale d'un terrain.

42. Enregistrement cadastral

La division cadastrale du territoire de la Fédération de Russie est l'un des principaux domaines de la gestion immobilière. Les unités de la division cadastrale du territoire de la Fédération de Russie sont les districts, les quartiers du district. Le numéro cadastral d'un terrain est composé des numéros de l'arrondissement, de l'arrondissement, du quartier et du terrain dans le quartier. Le gouvernement de la Fédération de Russie établit la procédure de division cadastrale du territoire de la Fédération de Russie et l'attribution des numéros appropriés aux parcelles de terrain.

Il existe actuellement trois types de cadastres :

1) le cadastre légal est un enregistrement des droits sur les objets immobiliers ;

2) cadastre fiscal - un enregistrement de la valeur des objets immobiliers et des informations nécessaires à l'imposition;

3) polyvalent - combinant des systèmes juridiques et fiscaux avec des informations sur la planification et l'utilisation des terres.

Le sous-système d'enregistrement du cadastre foncier est formé pour garantir les droits des utilisateurs des terres, est une condition nécessaire à la création d'un marché immobilier et à tout investissement.

Le sous-système fiscal du cadastre foncier est en charge des taxes foncières, des loyers, des encaissements de toutes les opérations réalisées avec les terres

Le cadastre fiscal implique le contrôle prévisionnel et le calcul des recettes de l'impôt foncier et du paiement des loyers. L'une des tâches du cadastre fiscal est de déterminer l'assiette fiscale.

Parallèlement, des cadastres juridiques et fiscaux ont été créés en Russie.

Les droits sur les objets immobiliers agissent comme une marchandise sur le marché immobilier, par conséquent, pour son fonctionnement, l'immobilier doit être enregistré légalement, ce qui signifie que pour chaque objet immobilier, il est nécessaire de créer un fichier cadastral avec enregistrement ultérieur des droits par l'État à l'immobilier.

Entreprise cadastrale est un système de gestion des territoires, en tenant compte de leur disposition, avec l'affichage obligatoire dans les sources d'enregistrement des informations des autorités de l'État, des actes d'activité économique sur un terrain.

Cadastre foncier de l'État - il s'agit d'un ensemble systématisé d'informations documentées obtenues à la suite de l'enregistrement cadastral national des terrains, sur l'emplacement, la destination, le statut juridique des terres de la Fédération de Russie et des informations sur les zones territoriales et la présence d'objets situés sur des parcelles de terre et fortement associées à ces parcelles.

Enregistrement cadastral national des terrains - il s'agit d'une description et d'une individualisation dans le Registre d'État unifié des parcelles foncières, en conséquence, le site reçoit des caractéristiques qui lui permettent de se démarquer, et par rapport à d'autres parcelles d'effectuer des évaluations qualitatives et économiques. Dans l'enregistrement cadastral national des terrains, chaque terrain se voit attribuer un numéro cadastral.

43. Méthodes d'évaluation foncière

La détermination de la valeur d'un terrain est considérée du point de vue de sa disponibilité pour l'utilisation économique la meilleure et la plus efficace.L'objet de l'évaluation dans les conditions russes n'est pas la propriété absolue du terrain, mais uniquement le droit de l'utiliser sur un bail base.

La méthode normative repose sur la détermination du prix normatif du foncier ; elle est utilisée lors du transfert du rachat d'un terrain en propriété, de la constitution d'une copropriété dépassant la norme libre, de la transmission par héritage ou donation, de l'obtention d'un prêt garanti.

Les terrains urbains sont évalués en tenant compte du prestige de la zone, de la densité de construction, de la nature de l'utilisation des terres environnantes, de l'état écologique, des infrastructures de transport, etc. Les terrains sont divisés en zones différenciées par les taux de taxe foncière de base et le prix standard de terres (loi de la Fédération de Russie "Sur le paiement des terres"). Le prix normatif des terrains est fixé dans le cadastre foncier.

Méthode de comparaison des ventes - simple et efficace, utilisé pour évaluer les terrains vacants. Il aide à déterminer le prix spécifique d'un terrain en apportant des ajustements en pourcentage aux prix de vente des analogues. Avec cette méthode, le calcul de la valeur vénale d'un terrain repose sur le principe du remplacement.

Méthode de capitalisation des rentes foncières. Si des informations suffisamment complètes sont disponibles sur les taux de location des terrains, le coût de ces terrains est déterminé comme la valeur actuelle des revenus futurs sous forme de loyer pour le terrain évalué. Le montant du loyer foncier est calculé comme le revenu de la location d'un terrain aux conditions prévalant sur le marché foncier. En tant que flux régulier de revenus, les loyers fonciers peuvent être capitalisés en valeur en divisant par un ratio de capitalisation pour les terres déterminé à partir d'une analyse de marché.

Mode de répartition - il s'agit de la détermination de la composante coût du terrain en fonction du rapport connu du coût du terrain et des aménagements de l'ensemble immobilier. La méthode repose sur le principe d'apport et sur l'affirmation que pour chaque type de bien immobilier il existe un rapport normal entre la valeur du terrain et la valeur du bien immobilier en général.

Méthode de sélection est utilisé pour évaluer les terrains bâtis s'il existe des informations sur les prix des transactions avec des objets immobiliers similaires.

Méthode du reste basée sur la technique du groupe d'investissement pour les composants physiques, elle est appliquée à l'évaluation des zones bâties et non bâties, s'il existe une possibilité d'introduire des améliorations constructives sur le terrain évalué qui génèrent des revenus.

Méthode de tracé utilisé dans l'évaluation des terres susceptibles d'être subdivisées en parcelles individuelles.

44. La forêt comme bien immobilier

Conformément à l'art. 130 du Code civil de la Fédération de Russie, l'immobilier comprend les parcelles de terrain, les parcelles de sous-sol et tout ce qui est fermement lié à la terre, c'est-à-dire les objets dont le mouvement sans dommage disproportionné à leur destination est impossible, y compris les forêts, les plantations vivaces, les bâtiments, les structures , objets de construction en cours .

Le Code forestier de la Fédération de Russie (tel que modifié par les lois fédérales du 23 décembre 2003 n ° 186-FZ) établit la base juridique de l'utilisation rationnelle, de la protection, de la protection et de la reproduction des forêts, en augmentant leur potentiel écologique et de ressources.

Location d'une parcelle du fonds forestier. Dans le cadre d'un contrat de location d'une parcelle de fonds forestier, l'entreprise forestière de l'exécutif fédéral dans le domaine forestier ou une organisation exerçant des activités forestières (bailleur) s'engage à fournir à l'utilisateur de la forêt (locataire) une parcelle de fonds forestier moyennant une redevance de une période de 1 à 99 ans pour la mise en œuvre d'un ou plusieurs types de gestion forestière.

Les ressources forestières (produits) extraites conformément au contrat de location d'une parcelle de fonds forestier sont la propriété du locataire. Les ressources forestières (produits) extraites conformément au contrat de location d'une parcelle de fonds forestier sont la propriété du locataire

Le contrat de bail pour une parcelle de fonds forestier est conclu par écrit et est soumis à l'enregistrement de l'État conformément au droit civil.

À partir du moment de l'enregistrement par l'État, le contrat .-. le bail d'une parcelle de fonds forestier est considéré comme conclu.

Les termes et conditions suivants doivent être spécifiés dans le contrat de bail pour une parcelle de fonds forestier :

1) les limites de la parcelle du fonds forestier ;

2) types de gestion forestière;

3) volumes (tailles) de gestion forestière;

4) la durée du bail ;

5) le montant du loyer et les modalités de son paiement ;

6) obligations des parties pour la protection, la protection du site du fonds forestier et le reboisement ;

7° la procédure de paiement à l'usager de la forêt pour les travaux forestiers qu'il a effectués ;

8) autres conditions stipulées par la législation forestière de la Fédération de Russie et déterminées à la discrétion des parties.

Les parcelles du fonds forestier sont louées sur la base des résultats des concours forestiers.

La mise à disposition de parcelles de fonds forestiers à louer doit être effectuée en tenant compte des intérêts de la population vivant sur le territoire concerné.

Les concours forestiers sont organisés et tenus par l'autorité exécutive fédérale dans le domaine de la foresterie ou par l'autorité exécutive d'un sujet de la Fédération de Russie dans les limites de leur compétence. La personne qui a remporté le concours forestier et l'organisateur signent un protocole sur les résultats du concours forestier, sur la base duquel un contrat de location pour une parcelle de fonds forestier est conclu.

L'organisation et le déroulement des concours forestiers sont effectués conformément à la procédure déterminée par l'organe exécutif fédéral chargé de l'élaboration de la politique de l'État et de la réglementation juridique dans le domaine forestier, conformément au présent code et au droit civil.

45. Rapport d'évaluation immobilière

Rapport d'évaluation - un document écrit qui répond aux exigences fondamentales de l'éthique professionnelle, qui reflète clairement et de manière accessible le déroulement du processus d'évaluation et contient les données initiales utilisées par l'évaluateur, leur analyse, les conclusions et la valeur finale. Le rapport d'évaluation immobilière doit contenir une pièce jointe. La demande doit contenir toutes les photographies, croquis et cartes qui n'ont pas été inclus dans les sections principales de ce rapport. L'application peut inclure un glossaire de termes.

Des hypothèses peuvent être indiquées dans le rapport - ce sont des déclarations faites par l'évaluateur au cours du processus d'évaluation sur la base de son opinion professionnelle, mais elles ne sont pas étayées par des données réelles

Selon l'art. 11 de la loi du 29.07.1998 juillet 135 n ° XNUMX-FZ "Sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie", la bonne exécution par l'évaluateur de ses fonctions qui lui sont assignées par le contrat est la préparation en temps opportun par écrit et le transfert au client d'un rapport d'appréciation de l'objet d'expertise

Le rapport ne doit pas être ambigu ou trompeur. Le rapport doit indiquer la date de l'évaluation de l'objet, les normes d'évaluation utilisées, les buts et objectifs de sa mise en œuvre.

Dans le cas où lors de l'évaluation d'un objet, d'autres types de valeur sont déterminés non pas par le marché, mais par d'autres types de valeur, le rapport doit indiquer les critères d'établissement de l'évaluation de l'objet et les raisons de l'écart par rapport à la possibilité de déterminer la valeur marchande de l'objet d'évaluation.

Le rapport doit inclure :

1) date de rédaction et numéro de série du rapport ;

2) la base de l'évaluation de l'objet par l'expert ;

3) la localisation de l'évaluateur et des informations sur le permis qui lui a été délivré pour effectuer des activités d'évaluation pour ce type de propriété;

4) une description précise de l'objet d'expertise, et par rapport à l'objet d'expertise détenu par une personne morale, les coordonnées de la personne morale et la valeur comptable de cet objet d'expertise ;

5) normes d'évaluation pour déterminer le type de valeur approprié de l'objet d'évaluation, la justification de leur utilisation dans l'évaluation de cet objet, la liste des données utilisées dans l'évaluation de l'objet, indiquant les sources de leur réception, ainsi que les hypothèses retenues lors de l'évaluation ;

6) la séquence de détermination de la valeur de l'objet d'expertise et de sa valeur finale, ainsi que les limites et les limites de l'application du résultat obtenu ;

7) la date de détermination de la valeur de l'objet d'expertise ;

8) une liste des documents utilisés par l'expert et établissant les caractéristiques quantitatives et qualitatives de l'objet d'expertise.

Pour l'évaluation de certains types d'objets, la législation de la Fédération de Russie peut prévoir des formes spéciales de rapports.

Le rapport doit être numéroté, cousu, scellé et signé par un évaluateur - un entrepreneur individuel ou un employé d'une personne morale.

46. Droits et obligations de l'évaluateur. Responsabilité de l'évaluateur

Selon l'art. 14-16 de la loi du 29 juillet 1998 n° 135-FZ "Sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie", l'expert a le droit :

1) appliquer de manière autonome les méthodes d'évaluation de l'objet d'évaluation conformément aux normes d'évaluation ;

2) exiger du client, lors de la réalisation d'une évaluation obligatoire de l'objet de donner accès à l'intégralité de la documentation nécessaire à la mise en œuvre de cette évaluation ;

3) recevoir les éclaircissements et compléments d'information nécessaires à la réalisation de cette évaluation

4) demander par écrit ou oralement à des tiers les informations nécessaires à l'appréciation de l'objet, à l'exception des informations qui relèvent du secret d'Etat ou commercial, si le refus de fournir ces informations affecte de manière significative la fiabilité de l'appréciation de l'objet , l'expert l'indique dans le rapport

5) impliquer, le cas échéant, sur une base contractuelle, d'autres évaluateurs ou d'autres spécialistes pour participer à l'expertise de l'objet ;

6) refuser d'évaluer l'objet dans les cas où le client a violé les termes du contrat, n'a pas fourni les informations nécessaires sur l'objet d'évaluation ou n'a pas fourni les conditions de travail correspondant au contrat ;

7) exiger le remboursement des dépenses liées à l'évaluation de l'objet et une compensation monétaire pour l'évaluation de l'objet, tel que déterminé par le tribunal, le tribunal arbitral ou le tribunal arbitral.

L'évaluateur doit :

1) se conformer aux exigences de la présente loi fédérale, ainsi qu'aux actes juridiques réglementaires de la Fédération de Russie et aux actes juridiques réglementaires des entités constitutives de la Fédération de Russie, adoptés sur la base de celle-ci ;

2) informer le client de l'impossibilité de sa participation à l'évaluation de l'objet en raison de la survenance de circonstances qui empêchent l'évaluation objective de l'objet ;

3) assurer la sécurité des documents reçus du client et des tiers lors de l'expertise de l'objet ;

4) fournir au client des informations sur les exigences de la législation de la Fédération de Russie sur les activités d'évaluation, sur la charte et le code de déontologie de l'organisme d'autorégulation concerné, appartenance à laquelle l'évaluateur se réfère dans son rapport ;

5) fournir, à la demande du client, une licence pour exercer des activités d'évaluation, une police d'assurance et un document sur l'éducation confirmant l'acquisition de connaissances professionnelles dans le domaine des activités d'évaluation ;

6) ne pas divulguer les informations confidentielles reçues du client au cours de l'évaluation de l'objet de l'évaluation, à l'exception des cas prévus par la législation de la Fédération de Russie ;

7) conserver des copies des rapports préparés pendant 3 ans ;

8) dans les cas prévus par la législation de la Fédération de Russie, fournir des copies des rapports stockés ou des informations qu'ils contiennent aux forces de l'ordre, aux autorités judiciaires, à d'autres organismes publics autorisés ou aux gouvernements locaux à leur demande légale.

47. Enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers

Le système d'enregistrement des droits immobiliers et des transactions avec celui-ci adopté en Russie est l'une des conditions d'une gestion efficace et rationnelle de l'immobilier. L'enregistrement des droits donne à une personne le titre de propriétaire - il s'agit d'un droit légal sur un bien immobilier, qui régit les droits et obligations du propriétaire. Procédure d'enregistrement d'État - c'est un ensemble de règles qui régissent les relations entre l'État (représenté par l'autorité d'enregistrement) et la personne qui demande cet enregistrement.

Tous les objets soumis à l'enregistrement par l'État peuvent être regroupés en cinq groupes: propriété, droits réels, transactions immobilières, objets physiques, restrictions des droits.

Les droits de toutes les formes de propriété (municipale, privée, commune, étatique, etc.) sont soumis à un enregistrement obligatoire auprès de l'État.

Les droits réels des personnes s'entendent des droits de possession économique d'un bien, du droit d'utilisation permanente d'un terrain, du droit d'utilisation à vie d'un terrain et d'autres droits.

Les droits réels de par leur nature juridique sont absolus, c'est-à-dire que les sujets des droits ci-dessus les exercent de manière indépendante, c'est-à-dire sans l'aide de tiers. Tout droit de propriété réglementé par le Code civil de la Fédération de Russie doit être enregistré.

Le troisième groupe d'objets d'enregistrement comprend - les restrictions (charges) des droits immobiliers: hypothèques, servitudes, baux et gestion fiduciaire, c'est-à-dire ceux qui ont une nature juridique inégale.

servitude - est un droit réel limité hypothèque comprendre la manière de sécuriser les obligations, louer и gestion de la confiance - Ce sont des obligations contractuelles.

Actions (transactions) - c'est le quatrième groupe d'enregistrement, implique l'émergence, la modification, la résiliation ou le transfert de droits sur des biens immobiliers. Le droit de propriété et les autres droits patrimoniaux naissent des contrats de vente, de donation, d'échange, lors de la construction d'un objet, de sa reconstruction, de la vente aux enchères publiques en procédure d'exécution forcée.

Outre l'enregistrement par l'État, un enregistrement spécial ou une comptabilité de certains types de biens immobiliers est effectué, ainsi qu'un enregistrement cadastral et technique des biens immobiliers.

Les sujets de l'enregistrement par l'État sont les titulaires de droits immobiliers. L'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci sont effectués par les institutions judiciaires établies pour l'enregistrement des droits - des entités juridiques responsables et contrôlées par le ministère de la Justice de la Fédération de Russie. L'enregistrement des droits par l'État est effectué à l'emplacement des biens immobiliers dans le district d'enregistrement dans lequel l'institution judiciaire opère.

La base de l'enregistrement est constituée par les actes des autorités, les contrats et autres transactions, les certificats de droit à l'héritage, ainsi que la prescription d'acquisition.

48. La procédure d'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci

L'enregistrement des droits par l'État est effectué conformément à l'art. 13 de la loi fédérale du 21 juillet 1997 "sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci" (telle que modifiée par les lois fédérales du 30.06.2006 juin 93 n ° XNUMX-FZ) dans l'ordre suivant

1) acceptation des documents nécessaires à l'enregistrement des droits par l'État et répondant aux exigences de la présente loi fédérale, enregistrement de ces documents avec la pièce jointe obligatoire d'un document confirmant le paiement de la taxe d'État ;

2) examen légal des documents et vérification de la légalité de la transaction

3) établir l'absence de contradictions entre les droits revendiqués et les droits déjà enregistrés sur cet objet immobilier, ainsi que d'autres motifs de refus ou de suspension de l'enregistrement des droits par l'État

4) faire des inscriptions dans le registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers en l'absence de ces contradictions et d'autres motifs de refus ou de suspension de l'enregistrement des droits par l'État

5) faire des inscriptions sur les titres de propriété et délivrer des certificats d'enregistrement des droits par l'État.

L'enregistrement par l'État des restrictions (charges) des droits de propriété et autres droits réels par les droits de tiers peut être effectué à l'initiative des titulaires de droits ou des personnes acquérant ces droits. 16 de la loi fédérale susmentionnée pour l'enregistrement des contrats et des transactions, avec la notification obligatoire du titulaire du droit (titulaires du droit) de la restriction enregistrée (charge).

L'enregistrement par l'État des restrictions (charges) des droits établies conformément à la loi dans l'intérêt public par les autorités de l'État et les collectivités locales est effectué à l'initiative de ces organismes avec notification obligatoire du titulaire du droit (titulaires du droit) du bien. La notification du titulaire du droit (titulaires du droit) de l'objet immobilier est effectuée par l'organisme qui procède à l'enregistrement des droits par l'État, dans un délai ne dépassant pas cinq jours ouvrables à compter de la date d'enregistrement par l'État.

L'enregistrement par l'État du transfert de droits sur un bien immobilier, sa restriction ou les transactions avec un bien immobilier est possible sous réserve de l'enregistrement par l'État des droits précédemment nés sur cet objet dans le registre unifié des droits de l'État.

L'enregistrement des droits par l'État est effectué au plus tard un mois à compter de la date de dépôt de la demande et des documents requis pour l'enregistrement par l'État.

L’enregistrement par l’État de la convention relative à l’aliénation de la propriété et le transfert ultérieur du droit sur cette propriété tout en déposant simultanément les demandes et les documents nécessaires à l’enregistrement de ladite convention et à la cession du droit sont effectués dans le délai spécifié dans la présente clause, sauf disposition contraire de la loi fédérale ou de la convention.

49. Formes de régulation étatique du marché immobilier

La régulation étatique du marché immobilier s'effectue sous deux formes :

1) la méthode d'intervention directe est une méthode administrative ;

2) la méthode d'influence indirecte, ou méthodes économiques de gestion.

Le contrôle administratif direct comprend :

1) création d'un cadre légal (normatif) : promulgation de lois, règlements, instructions qui réglementeront le fonctionnement du marché immobilier dans les régions et au centre du pays ;

2) l'enregistrement, l'octroi de licences, l'octroi de droits aux personnes autorisées à effectuer des transactions avec des objets de la propriété municipale et de l'État ;

3) l'établissement d'exigences obligatoires pour le contenu et la qualité des différents types d'activités sur le marché immobilier et pour ses participants ;

4) le contrôle du respect par tous les acteurs du marché des normes et règles établies ;

5) introduction d'interdictions et de sanctions en cas de non-respect des exigences réglementaires lors de transactions immobilières;

6) rachat dans la propriété de l'État de tout bien immobilier pour les besoins publics.

Les méthodes économiques de gestion du marché immobilier sont mises en œuvre en utilisant :

1) les systèmes d'impôt foncier ;

2) délivrance et circulation des certificats d'habitation ;

3) mise en œuvre des programmes cibles de l'État ;

4) politique d'escompte de la Banque Centrale ;

5) politique d'amortissement ;

6) activité économique étrangère, etc.

La gestion des objets immobiliers est assurée par les différentes branches du pouvoir étatique (législatif, exécutif, judiciaire), elles sont indépendantes dans leurs activités.

L'Assemblée fédérale édicte des lois réglementant le marché immobilier. Le président publie des décrets qui ne contredisent pas les lois existantes. Le gouvernement publie des résolutions, des ministères et des départements - des règlements, des instructions et des ordonnances qui établissent des procédures et des règles spécifiques pour la gestion des biens immobiliers.

La Douma d'État et le Conseil de la Fédération sont les organes représentatifs du pouvoir de la Fédération de Russie, ils ont le pouvoir d'élaborer et d'adopter des actes juridiques sur les questions liées à la gestion des biens immobiliers. Les autorités représentatives exercent des fonctions de contrôle.

Le Ministère des biens de l'État est chargé des fonctions et des tâches de gestion et de cession des objets de la propriété fédérale sur le territoire de la Fédération de Russie et à l'étranger de la manière prescrite, en mettant en œuvre, sur la base de la législation de la Fédération de Russie, l'État politique de privatisation des entreprises publiques et municipales, y compris les terrains appartenant aux entreprises privatisées, etc.

Les organismes communaux participent également à la gestion des biens immobiliers.

50. Principes de base de la fiscalité immobilière

Les grands principes de la fiscalité sont pris en compte dans le Code fiscal de la Fédération de Russie (articles 3 et 5).

Les grands principes de la fiscalité sont :

1) chaque personne doit payer les taxes et redevances légalement établies. La législation sur les taxes et redevances est fondée sur la reconnaissance de l'universalité et de l'égalité de la fiscalité. Lors de l'établissement des impôts, la capacité réelle du contribuable à payer l'impôt est prise en compte - c'est le principe d'universalité ;

2) les taxes et redevances ne peuvent être discriminatoires et appliquées différemment en fonction de critères sociaux, raciaux, nationaux, religieux et autres similaires, c'est le principe d'égalité ;

Il n'est pas permis d'établir des taux différenciés d'impôts et de redevances, des incitations fiscales en fonction de la forme de propriété, de la nationalité des individus ou du lieu d'origine du capital ;

3) les taxes et redevances doivent avoir une base économique et ne peuvent être arbitraires. Les taxes et redevances qui empêchent les citoyens d'exercer leurs droits constitutionnels sont inacceptables - c'est le principe de l'économie ;

4) il n'est pas permis d'établir des taxes et des redevances qui violent l'espace économique unique de la Fédération de Russie et, en particulier, limitent directement ou indirectement la libre circulation des biens (travaux, services) ou des ressources financières sur le territoire de la Fédération de Russie , ou autrement restreindre ou créer des obstacles non interdits par la loi sur les activités économiques des individus et des organisations ;

5) nul ne peut être obligé de payer des impôts et des redevances, ainsi que d'autres contributions et paiements qui portent les signes d'impôts ou de redevances établis par le Code fiscal de la Fédération de Russie, non prévus par le Code fiscal de la Fédération de Russie, établie d'une manière différente de celle déterminée par le présent code ;

6) lors de l'établissement des impôts, tous les éléments d'imposition doivent être déterminés. Les actes législatifs sur les taxes et redevances doivent être formulés de manière à ce que chacun sache exactement quelles taxes (frais), quand et dans quel ordre il doit payer - c'est le principe de commodité et de simplicité;

7) tous les doutes, contradictions et ambiguïtés indélébiles des actes législatifs sur les impôts et les redevances sont interprétés en faveur du contribuable (payeur des redevances) - principe de protection du contribuable.

Autorités exécutives fédérales autorisées à exercer les fonctions d'élaboration de la politique de l'État et de la réglementation juridique dans le domaine des impôts, des redevances et des douanes, autorités exécutives des entités constitutives de la Fédération de Russie, organes exécutifs de l'autonomie locale, dans les cas prévus par la loi, édicter des actes juridiques réglementaires sur des questions liées à la fiscalité, qui ne peuvent pas modifier ou compléter la législation sur les taxes et les redevances.

51. Taxe foncière des particuliers

Conformément à la loi fédérale "Sur l'impôt sur la propriété des particuliers" (telle que modifiée par la loi de la Fédération de Russie du 22.08.2004 août 122 n ° XNUMX-FZ), les personnes physiques - propriétaires de biens reconnus comme objet d'imposition sont reconnus comme payeurs d'impôts sur les biens des particuliers

Les types de biens suivants sont reconnus comme objets d'imposition: maisons d'habitation, appartements, datchas, garages et autres bâtiments, locaux et structures.

Les taux d'imposition des bâtiments, locaux et structures sont établis par des actes juridiques réglementaires des organes représentatifs de l'autonomie locale, en fonction de la valeur totale de l'inventaire. Les organes représentatifs de l'autonomie locale peuvent déterminer la différenciation des taux dans les limites établies, en fonction de la valeur totale de l'inventaire, du type d'utilisation et d'autres critères.

Les taux d'imposition sont fixés dans les limites suivantes (valeur du bien - taux d'imposition) :

1) jusqu'à 300 000 roubles. - jusqu'à 0,1 % ;

2) jusqu'à 300 000 roubles. - de 0,1 à 0,3 % ;

3) plus de 500 000 roubles. - de 0,3 à 2,0 %. Les impôts sont crédités au budget local à l'endroit (enregistrement) de l'objet de l'imposition.

Les catégories de citoyens suivantes sont exonérées du paiement des impôts sur les biens des particuliers

1) Héros de l'Union soviétique et Héros de la Fédération de Russie, ainsi que les personnes décorées de l'Ordre de la Gloire à trois degrés ;

2) personnes handicapées des groupes I et II, handicapées depuis l'enfance;

3) participants à la guerre civile et à la Grande Guerre patriotique, autres opérations de combat pour défendre l'URSS parmi les militaires qui ont servi dans des unités militaires, des quartiers généraux et des institutions faisant partie de l'armée active et d'anciens partisans.

Le calcul des impôts est effectué par l'administration fiscale.

La taxe sur les immeubles, locaux et constructions est calculée sur la base des données relatives à leur valeur d'inventaire au XNUMXer janvier de chaque année.

Les organismes qui enregistrent les droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci, ainsi que les organismes techniques d'inventaire, sont tenus chaque année avant le 1er mars de soumettre à l'administration fiscale les informations nécessaires au calcul des impôts, à partir du 1er janvier de l'année en cours.

Les données nécessaires au calcul des paiements d'impôts sont soumises gratuitement aux autorités fiscales.

Pour les constructions, locaux et constructions neufs, la taxe est acquittée à partir du début de l'année qui suit leur érection ou leur acquisition.

Pour un immeuble, un local et un ouvrage passé par succession, l'impôt est prélevé sur les héritiers dès l'ouverture de la succession.

En cas de destruction, destruction complète d'un immeuble, local, ouvrage, la perception de la taxe prend fin à compter du mois au cours duquel ils ont été détruits ou totalement détruits.

Les avis de paiement de l'impôt sont remis chaque année aux contribuables par l'administration fiscale au plus tard le 1er août.

52. Impôt foncier des sociétés

L'impôt foncier des sociétés a été introduit par la loi fédérale n° 11.11.2003-FZ du 139 novembre 20 "portant modification de la deuxième partie du code fiscal de la Fédération de Russie et modifications et ajouts à l'article XNUMX de la loi de la Fédération de Russie "sur les principes fondamentaux du système fiscal de la Fédération de Russie", ainsi que sur la déclaration d'invalidité des actes de la législation de la Fédération de Russie en matière d'impôts et de redevances", à partir du moment de leur entrée en vigueur, est obligatoire pour le paiement sur le territoire de la sujet correspondant de la Fédération de Russie.

Lors de l'établissement d'une taxe, les organes législatifs des entités constitutives de la Fédération de Russie déterminent le taux d'imposition, la procédure et les conditions de paiement de la taxe, ainsi que le formulaire de déclaration fiscale.

Sont reconnus comme contribuables :

1) organisations russes ;

2) les organisations étrangères opérant en Fédération de Russie par le biais de bureaux de représentation permanents et possédant des biens immobiliers sur le territoire de la Fédération de Russie

L'objet de l'imposition pour les organisations russes est les biens meubles et immeubles (y compris les biens transférés pour possession, utilisation, cession ou gestion fiduciaire temporaires, contribués à des activités communes), comptabilisés au bilan en tant qu'immobilisations conformément à la procédure comptable établie.

L'objet de l'imposition pour les organisations étrangères opérant dans la Fédération de Russie par l'intermédiaire de bureaux de représentation permanents est les biens mobiliers et immobiliers liés aux immobilisations.

La base d'imposition est définie comme la valeur moyenne annuelle des biens reconnus comme objet d'imposition. Lors de la détermination de l'assiette fiscale, les biens reconnus comme objet d'imposition sont pris en compte à leur valeur résiduelle, constituée conformément à la procédure comptable établie approuvée dans la politique comptable de l'organisation.

La base d'imposition est déterminée séparément en ce qui concerne les biens soumis à l'imposition à l'emplacement de l'organisation, en ce qui concerne les biens de chaque division distincte de l'organisation qui a un bilan distinct, en ce qui concerne chaque objet de biens immobiliers situé en dehors du l'emplacement de l'organisation, une division distincte de l'organisation qui a un bilan distinct ou un bureau de représentation permanent d'une organisation étrangère, ainsi qu'en ce qui concerne les biens imposés à des taux d'imposition différents.

La période d'imposition est une année civile. Les périodes de déclaration sont le premier trimestre, les six mois et les neuf mois de l'année civile. Les taux d'imposition sont établis par les lois des sujets de la Fédération de Russie et ne peuvent pas dépasser 9 %.

Il est permis d'établir des taux d'imposition différenciés selon les catégories de contribuables et les biens reconnus comme objet d'imposition. Le montant de l'impôt est calculé sur la base des résultats de la période d'imposition comme le produit du taux d'imposition applicable et de la base d'imposition déterminée pour la période d'imposition. Les contribuables sont tenus, à l'expiration de chaque période de déclaration et d'imposition, de se présenter à l'administration fiscale de leur lieu, à l'emplacement de chacune de leurs subdivisions distinctes qui ont un bilan séparé.

53. Taxe foncière

Conformément à la loi fédérale du 29.07.2004 juillet 95 n ° XNUMX-FZ "Sur l'introduction des première et deuxième parties du Code fiscal de la Fédération de Russie et l'invalidation de certains actes législatifs (dispositions d'actes législatifs) de la Fédération de Russie

0 impôts et redevances » (modifié le 12.10.2005 octobre XNUMX), la taxe foncière est mise en vigueur et cesse de fonctionner conformément au Code foncier et aux actes réglementaires des organes représentatifs des communes et doit être acquittée le territoires de ces communes.

Les contribuables sont des organisations et des particuliers qui possèdent des terrains sur la base du droit de propriété, du droit d'usage permanent (illimité) ou du droit de possession héréditaire à vie. Les objets de la taxation sont les terrains situés dans les limites de la municipalité (villes fédérales de Moscou et de Saint-Pétersbourg), sur le territoire desquels la taxe a été introduite.

La base imposable est définie comme la valeur cadastrale des terrains reconnus comme objet d'imposition conformément à l'art. 389 du Code foncier. La valeur cadastrale d'un terrain est déterminée conformément à la législation foncière de la Fédération de Russie. La base d'imposition est déterminée pour chaque terrain comme sa valeur cadastrale au

1er janvier de l'année d'imposition. La base d'imposition des terrains en copropriété est déterminée pour chacun des contribuables propriétaires de ce terrain au prorata de leur quote-part dans la copropriété.

La période d'imposition est une année civile. Les périodes de déclaration pour les contribuables - les organisations et les individus qui sont des entrepreneurs individuels sont le premier trimestre, les six mois et les 9 mois de l'année civile. Les taux d'imposition sont établis par des actes juridiques réglementaires des organes représentatifs des municipalités et ne peuvent excéder :

1) 0,3% en ce qui concerne les parcelles de terrain : classées comme terres agricoles ou terres situées dans les zones d'utilisation agricole dans les agglomérations et utilisées pour la production agricole ; occupé par le parc de logements et les infrastructures d'ingénierie du complexe d'habitation et communal ou prévu pour la construction de logements ; prévu pour l'agriculture subsidiaire personnelle, l'horticulture, l'horticulture ou l'élevage;

2) 1,5% par rapport aux autres terrains. Le montant de la taxe est calculé après la fin de la taxe

période en pourcentage de la base imposable correspondant au taux d'imposition.

Les contribuables-organisations calculent eux-mêmes le montant de l'impôt.

Pendant la période d'imposition, les contribuables versent des acomptes sur les impôts.

Les contribuables - les organisations ou les particuliers qui sont des entrepreneurs individuels, après l'expiration de la période fiscale, soumettent une déclaration fiscale à l'administration fiscale à l'emplacement du terrain.

Le formulaire de déclaration de revenus est approuvé par le ministère des Finances de la Fédération de Russie.

54. Assurance immobilière

L'assurance immobilière est régie par la loi de la Fédération de Russie n° 4015-1 du 27.11.1992 novembre 10 "Sur l'organisation des activités d'assurance dans la Fédération de Russie" (telle que modifiée le 12 décembre 2003) et le Code civil de la Fédération de Russie. .

L'assurance immobilière est réalisée sur la base d'un contrat d'assurance de biens. Le contrat est conclu entre un citoyen ou une personne morale (assuré) et une compagnie d'assurance (assureur).

Les assureurs sont des personnes morales constituées dans le but de pratiquer l'assurance, la réassurance et ayant reçu des licences conformément à la procédure établie par la loi.

Contrat d'assurance de biens - il s'agit d'un accord entre le preneur d'assurance et l'assureur, en vertu duquel l'assureur s'engage, moyennant la rémunération stipulée par le contrat (prime d'assurance), lors de la survenance d'un événement prévu au contrat (l'événement dit assuré) , pour indemniser le preneur d'assurance ou toute autre personne en faveur de laquelle le contrat a été conclu (le bénéficiaire), causés à la suite de ce sinistre des événements dans les biens assurés dans la limite du montant spécifié par le contrat (somme assurée). Le contrat d'assurance entre en vigueur au moment du paiement par l'assuré de la prime d'assurance ou de sa première échéance, sauf disposition contraire du contrat.

Une prime d'assurance est un paiement d'assurance que le preneur d'assurance (bénéficiaire) est tenu de payer à l'assureur de la manière et dans les délais fixés par le contrat d'assurance, selon lequel l'assurance couvre les événements assurés survenus après l'entrée en vigueur du contrat .

Lors de la conclusion d'un contrat d'assurance, les parties doivent convenir entre elles :

1) sur certains biens faisant l'objet d'une assurance ;

2) sur la nature de l'événement, en cas de survenance duquel l'assurance est fournie (événement assuré) ;

3) sur le montant de la somme assurée ;

4) sur la durée du contrat.

Les conditions dans lesquelles un contrat d'assurance immobilière est conclu sont souvent déterminées dans les règles types d'assurance du type correspondant, acceptées, agréées ou agréées par l'assureur ou l'association d'assureurs.

Le contrat d'assurance de biens est conclu par écrit, son non-respect entraîne la nullité du contrat. Un contrat d'assurance peut être conclu de deux manières :

1) la méthode d'établissement d'un document, qui est signé par les parties ;

2) par le mode de remise par l'assureur à l'assuré sur la base de sa demande orale ou écrite de la police d'assurance, signée par l'assureur.

Un bien immobilier est assuré en vertu d'un contrat d'assurance en faveur d'une personne qui a un intérêt fondé sur la loi ou un autre acte juridique ou contrat à la préservation de ce bien.

55. Gestion immobilière

Gestion de la propriété - il s'agit d'une activité qui se déroule dans l'intérêt et aux dépens des consommateurs, associée à un certain cycle de vie du bien :

1) commercialisation ;

2) évaluation des objets ;

3) un programme pour la meilleure utilisation d'un terrain ;

4) investissement ;

5) recours, nantissement, affermage, donation ;

6) entretien ;

7) entretien, réparations courantes et majeures ;

8) recyclage, etc.

La gestion immobilière est la mise en œuvre d'un certain nombre d'opérations pour l'exploitation des bâtiments et des structures pour l'utilisation efficace des biens immobiliers dans l'intérêt du propriétaire.

La gestion immobilière s'exerce dans trois directions :

La direction économique est la gestion des revenus et des dépenses dans le processus d'utilisation de la propriété.

La direction juridique est liée à la répartition et à la combinaison des droits immobiliers.

La direction technique est de maintenir l'objet immobilier conformément à sa destination fonctionnelle.

La gestion immobilière est réalisée par la méthode de développement de l'objet de gestion, qui est un complexe de biens fonctionnellement liés.

Une activité exercée à ses propres risques et visant à tirer profit de l'utilisation et de l'aliénation d'un bien immobilier est la gestion immobilière.

La gestion immobilière est externe et interne.

Les activités des structures étatiques et des associations professionnelles visant à créer un cadre réglementaire, le contrôle du respect par les sujets du marché immobilier des règles et réglementations établies - c'est la gestion immobilière externe.

L'activité du sujet du marché immobilier, basée sur l'application de ses propres documents réglementaires (charte, code, règlement, contrats, règlements, etc.) est la gestion interne de l'immobilier.

Les entités de marché peuvent exercer différents types d'impact sur le bien.

1. La réglementation étatique de l'immobilier s'effectue par le biais d'une intervention directe (promulgation de résolutions, de lois et d'autres instructions qui réglementeront le fonctionnement de l'immobilier) et d'une influence indirecte (imposition des biens immobiliers et versement d'avantages, mise en œuvre d'états ciblés programmes).

2. Impact public (la base des réglementations et des dispositions est la réaction de la population en général et des acteurs professionnels du marché immobilier).

3. Gestion de certains objets immobiliers (gestion de l'immobilier d'exploitation et d'investissement).

4. Gestion des systèmes d'objets immobiliers des sujets de la fédération: gestion des ressources foncières, fonds forestier, immobilier municipal, immobilier dans le domaine du logement et immobilier non résidentiel.

56. Gestion du marché immobilier

La gestion immobilière s'entend comme la mise en œuvre d'un certain ensemble d'opérations pour l'exploitation de structures, d'immeubles afin d'utiliser efficacement le bien dans l'intérêt du propriétaire. La gestion immobilière est mise en œuvre par la méthode de formation d'un objet de gestion, qui est un complexe de biens liés sur le plan technologique et fonctionnel, comprenant un terrain, des bâtiments, des structures, etc. Les principaux objectifs de la gestion du marché immobilier sont les suivants :

1) traduire dans la réalité les droits constitutionnels des citoyens sur les biens immobiliers et les obligations liées à leur possession ;

2) pour que les acteurs du marché immobilier puissent travailler confortablement sur le marché, il est nécessaire d'établir certaines procédures et conditions ;

3) protéger les acteurs du marché immobilier contre les fraudeurs ou les organisations criminelles ;

4) assurer la libre tarification des objets immobiliers en fonction de l'offre et de la demande ;

5) pour résoudre les problèmes de logement, il est nécessaire de créer de bonnes conditions (favorables) dans la région ou dans l'ensemble du pays;

6) garantir une imposition équitable des biens immobiliers et des acteurs du marché immobilier ;

7) créer les conditions d'investissements (investissements) qui permettront de développer l'activité entrepreneuriale dans le secteur manufacturier ;

8) améliorer l'environnement écologique, atteindre l'éco-.-, croissance économique, réduire le chômage Au niveau national dans son ensemble, résoudre les problèmes de logement

Les principes de gestion du marché immobilier dépendent de nombreuses conditions, principalement économiques, politiques et autres dans le pays, mais l'expérience mondiale, déjà bien établie à cette époque, doit être prise en compte.

Pour que les objectifs ci-dessus se traduisent dans la réalité, les principes de gestion suivants doivent être pris en compte :

1) séparation de la procédure - c'est-à-dire que certaines approches doivent être appliquées pour réglementer les relations entre différents types de biens immobiliers - locaux non résidentiels ou résidentiels, terrains forestiers et fonciers et autres objets;

2) transparence des informations sur tous les participants et objets du marché immobilier pour la prise de décisions commerciales ;

3) publicité de l'élaboration des règles - discussion publique des projets de loi et autres actes normatifs ;

4) répartition des pouvoirs entre les organismes de réglementation ;

5) la simplicité et la clarté des procédures et des règles, qui sont établies par des actes législatifs sur l'immobilier ;

6) respect de la continuité du système de gestion du marché immobilier russe, qui a sa propre tradition et histoire, en tenant compte de l'expérience mondiale en matière de réglementation des droits de propriété sur divers objets immobiliers et de son adaptation aux conditions nationales.

Auteur : Burkhanova N.M.

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